Comment utiliser l’estimation par comparaison ?

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Dernière mise à jour le : 14 septembre 2021 par Rénovation et travaux

Le prix d’un bien immobilier n’est jamais une valeur fixe. Il est donc toujours nécessaire de réaliser une estimation immobilière pour déterminer la valeur d’un bien à un instant t. Différentes solutions d’estimation existent à ce titre, dont l’estimation par comparaison. Une estimation par comparaison est une technique assez facile d’accès, bien que limitée. Qu’est-ce que l’estimation par comparaison ? Quel est son principe ? Comment estimer une maison grâce à la comparaison ? Nous vous disons tout !

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Le principe de l’estimation par comparaison

L’estimation par comparaison est l’une des techniques qui peut être utilisée pour déterminer la valeur vénale d’un bien immobilier. Mais tâchons de mieux comprendre cette solution d’estimation immobilière.

Qu’est-ce que l’estimation par comparaison ?

L’estimation immobilière par comparaison est la méthode la plus couramment utilisée, que cela soit par les particuliers avant la mise en vente de leur bien ou par les professionnels.

L’estimation par comparaison consiste à définir la valeur d’un bien en prenant comme base les prix appliqués lors des transactions récentes de biens similaires.

Dans cette méthode, ce sont donc les prix du marché qui sont pris comme référence :

En fonction de différentes ventes immobilières récentes, on estime un prix au m² dans une zone géographique donnée.
On multiplie ce prix au m² estimé par la surface totale du bien immobilier à estimer, pour obtenir une estimation par comparaison.

Dans cette méthode, la fiabilité de l’estimation obtenue dépend de la pertinence de la comparaison. Plus les biens pris en exemple sont similaires au bien estimé, et plus l’estimation sera précise.

Le calcul d’une estimation immobilière par comparaison

L’estimation immobilière par comparaison sera généralement réalisée à partir de la surface du logement à estimer.

Deux unités de mesure peuvent être utilisées dans la méthode par comparaison, à savoir les unités de surface brute et celles de surface pondérée :

Les unités de surface brute : il s’agit de la surface habitable du bâtiment, c’est-à-dire la surface de plancher. Dans le cas d’un métrage Loi Carrez, on pensera à retirer la superficie occupée par les cloisons, les murs, les cages d’escalier, les embrasures des fenêtres et portes et les gaines.
Les unités de surface pondérée : dans cette unité de mesure, un coefficient est attribué aux annexes et locaux, qui ne sont pas pris en compte dans le calcul de la surface habitable, selon leur utilité relative.

Plus les unités seront divisées efficacement, plus l’estimation par comparaison sera précise. En effet, un bien immobilier sera surévalué si le calcul attribue la même valeur à la surface des placards qu’aux surfaces habitables.

Les critères pris en compte dans l’estimation immobilière par comparaison

On pourrait penser qu’une simple estimation immobilière par comparaison ne nécessite pas de prendre en compte de critères spécifiques. Mais rien n’est plus faux !

Afin d’obtenir la réelle valeur vénale d’un bien, il faut considérer tous les facteurs qui peuvent influer sur la valeur de ce bien au moment de réaliser la comparaison. Les différents éléments suivants doivent être pris en compte avant le calcul :

La localisation géographique du bien,
Le type de bien (appartement, maison, terrain),
La vue,
L’orientation,
L’année de construction,
Les matériaux de construction,
La superficie du bien,
Les équipements rattachés au bien,
Le nombre de pièces,
L’état intérieur du bien,
Les annexes.

Pour prendre en compte ces éléments, il est bon de rechercher des biens particulièrement proches du bien à estimer.

Pour exemple, la comparaison sera pertinente si vous connaissez le prix de vente d’un appartement situé dans le même immeuble que l’appartement que vous souhaitez estimer. Au contraire, la comparaison n’aura aucun intérêt si vous comparez le prix de vente d’une villa avec piscine avec le prix d’un appartement.

Estimer un bien par comparaison est-il pertinent ?

Vous devinez certainement que les experts immobiliers s’appuient rarement sur l’estimation par comparaison pour réaliser une estimation immobilière complète. Il faut en effet savoir que cette méthode a des avantages… comme des limites !

L’intérêt d’une estimation de maison par comparaison

L’estimation par comparaison est considérée comme la méthode la plus pertinente pour la détermination de la valeur des immobiliers résidentiels.

En effet, les sites des notaires et des agents immobiliers, où les données sur les transactions sont enregistrées, sont mis à jour régulièrement. Les valeurs de comparaison sont donc fiables, car elles illustrent la réalité du marché à un instant t.

Cette méthode est donc particulièrement fiable si :

Vous disposez des chiffres de vente réels, et vous appuyez sur des ventes immobilières récentes.
Vous disposez de suffisamment de chiffres de ventes pour établir un prix au m² pertinent.
Vous êtes en mesure de comparer votre bien immobilier avec des biens très proches.

Pour réaliser une telle estimation, un outil assez pratique est PATRIM, qui vous permet d’avoir accès à des chiffres des ventes immobilières ayant eu lieu à proximité de chez vous.

Les limites d’une estimation par comparaison

Toutefois, la méthode par comparaison comporte un inconvénient majeur, qu’il est bon de connaître.

La difficulté réside surtout sur l’obtention des données pour la comparaison, le choix des points à comparer ainsi que leur interprétation. En effet, on ne peut pas toujours comparer deux bien immobiliers, en particulier quand ceux-ci sont particulièrement différents.

L’estimation par comparaison comportera ainsi de nombreuses limites :

Il ne faut pas s’appuyer sur les annonces de vente, puisque les prix affichés ne mettent pas en valeur les éventuelles négociations. Une maison mise en vente à 200 000 euros ne sera ainsi pas nécessairement vendue à 200 000 euros.
Il faut disposer de biens similaires au bien à estimer. En campagne ou dans un lieu isolé, il sera difficile de trouver des chiffres pour l’estimation. Il en ira de même si votre bien est unique dans sa localité (château, surface commerciale, forêt de loisir, etc.).
Il faut aussi que l’étude soit impartiale et intégrale, avec une analyse critique du marché. La personne qui effectue la comparaison doit avoir une parfaite connaissance du bien à évaluer.

L’apparente simplicité d’une estimation par comparaison peut ainsi donner lieu à des estimations aberrantes, notamment si les biens comparés ne sont pas situés dans la même zone géographiques ou n’ont rien à voir l’un avec l’autre.

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Estimer un bien par comparaison : exemple

Rien ne vaut un exemple pour déterminer comment bien comparer des biens immobiliers par comparaison.

Voyons plutôt les différentes étapes de réflexion d’une estimation par comparaison :

Imaginons que vous souhaitiez vendre votre appartement de 60 m². Vous apprenez que votre voisin, qui dispose d’un appartement de 80 m² dans le même immeuble, vient de vendre ce dernier à 175 000 euros.
Vous calculez le prix au m² tel que vendu par votre voisin : 175 000 / 80 = 2187,5 €.
Vous appliquez ce prix à la surface de l’appartement : 2187,5 * 60 = 131 250 €.

Dans l’idéal, il est ensuite bon d’affiner cette première estimation en fonction de critères objectifs. Si votre bien est au rez-de-chaussée de l’immeuble, il peut par exemple perdre de la valeur. Si votre bien est bien moins rénové que celui de votre voisin, il en ira de même. Plus vous prendrez en compte les spécificités de votre bien, et plus votre estimation sera juste.

Naturellement, faire estimer la maison par un expert immobilier, un notaire ou un agent immobilier pourra vous aider à affiner cette estimation, et à vérifier que votre estimation est raisonnable et objective.