Transformer les bureaux en logement : la solution miracle pour l’immobilier ?

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La mairie de Paris vient de proposer un vaste appel à projet, dans l’optique de construire davantage de logements, notamment sociaux, dans certains quartiers de la capitale. L’objectif ? Transformer des bureaux non utilisés ou mal situés en immeubles résidentiels, pour proposer de nouveaux logements. Une idée qui semble très pertinente, à l’heure où l’immobilier de bureaux semble plus en berne que jamais. Faut-il s’attendre à voir se multiplier la transformation des bureaux en logements ? Pas nécessairement… Rénovation & Travaux mène l’enquête sur la rénovation de bureaux en logement, à Paris comme ailleurs.

Réinventer Paris propose de transformer les bureaux en logement

La semaine dernière, la mairie de Paris a lancé un appel à projet, dans l’optique de proposer davantage de logements dans la capitale. L’idée est de transformer certains bureaux non utilisés en immeubles résidentiels. Un projet qui, sur le papier, semble plutôt prometteur dans un contexte où l’immobilier professionnel est largement mis à mal.

Le projet de Réinventer Paris

Cela fait des années et des années que la ville de Paris, entre autres, réfléchit à des solutions de transformation de bureaux en immeubles résidentiels. En cause, de nombreuses zones dans lesquelles les immeubles tertiaires sont mal situés, alors que peu de logements sont disponibles.

Le mercredi 9 février dernier, la troisième édition du programme Réinventer Paris a été annoncée, avec pour thème principal cette transformation des bureaux en logement. Rien d’étonnant, après la crise sanitaire qui a mis à mal le marché de l’immobilier des bureaux.

Pour avancer l’idée, Emmanuel Grégoire, le premier adjoint à la mairie de Paris, rappelle que 16 à 18 millions de m² de bureaux sont mal situés dans la capitale, et pourraient ainsi être transformés en logements. L’idée est d’autant plus d’actualité qu’on estime une baisse future de 20 à 25 % de la demande de bureaux sur Paris… ce qui inciterait d’autant plus les propriétaires à transformer des locaux qui risquent de ne plus rien leur apporter.

Notons que la transformation de bureaux en logement n’est pas une idée nouvelle. Depuis 2001, 378 000 m² de bureaux ont été transformés en logements dans la capitale. L’objectif pour la 3e édition de Réinventer Paris ? Atteindre 700 000 à 800 000 m² “convertis” en appartements.

Les premiers sites proposés pour réinventer Paris

Pour le moment, la ville de Paris a déjà établi une liste de six sites, qui devraient prochainement devenir des immeubles résidentiels, pour un total de 60 000 m² de logements. Ces sites sites sont :

Le siège de l’APHP, avenue Victoria.
Le site universitaire situé au 19 rue des Bernardins, utilisé jusqu’ici par l’Université Sorbonne Nouvelle Paris III.
L’ancien garage Renault situé au 29 quai de Grenelle.
L’ancien garage Citroën situé au 62 avenue de la République.
Le Tati Barbès, situé au 4 boulevard de Rochechouart.
L’ancien centre de distribution électrique, située au 6 rue d’Aboukir.

La plupart de ces projets mêleront du logement social et du résidentiel. Notons que l’appel à projet du 9 février 2021 n’est pas un appel à projet général. En réalité, chaque propriétaire sera ici en mesure de choisir l’acquéreur. Plusieurs entreprises de construction différentes pourraient donc “rafler la mise” sur ces premiers bureaux transformés. Si vous êtes vous-même propriétaire d’un immeuble de bureaux à Paris, notez que vous pouvez également vous joindre à l’appel à projets.

La transformation des bureaux : une priorité de l’après-Covid ?

Réoccuper les immeubles tertiaires pourrait bien devenir une priorité suite à la crise sanitaire de 2020. Et pour cause, s’il est encore trop tôt pour tirer des leçons et estimer les conséquences de la crise, il est évident que le télétravail en ressort grand vainqueur. Résultat ? De nombreuses entreprises, en particulier dans les villes où l’immobilier est coûteux, ont d’ores et déjà abandonné l’idée de travailler dans des bureaux.

Solution moins radicale, et certainement plus adoptée par les entreprises de demain, l’idée d’investir dans des bureaux plus petits, et de diviser les équipes entre périodes de télétravail et périodes de travail au bureau. Ne négligeons pas non plus l’impact que pourrait avoir la crise économique sur le marché immobilier tertiaire. La fermeture d’entreprises pourrait d’autant plus libérer des espaces jusque là dédiés à une occupation professionnelle, et que les propriétaires auront alors bien du mal à louer.

Une chose est sûre : le gouvernement semble pousser à la transformation de bureaux en logements. En accompagnement du lancement de la 3e édition de Réinventer Paris, le ministère du logement publie un bilan des transformations de bureaux en logements sur les deux dernières années. De quoi rappeler que 417 000 m² de bureaux ont été transformés depuis 2018 (110 000 m² en région parisienne et 190 000 m² en province). Emmanuelle Wargon, ministre chargée du logement, en profite pour rappeler l’importance d’accélérer ce mouvement pour produire plus de logements et limiter l’étalement urbain.

L’idée est plutôt plaisante : elle pourrait d’une part éviter une crise du marché immobilier tertiaire, et d’autre part résoudre la crise des logements en France. Une solution trop belle pour être vraie ? Peut-être bien…

Les limites de la transformation de bureaux en logements

Dans les faits, transformer l’immobilier tertiaire en immobilier résidentiel est loin d’être aussi facile qu’il y paraît. Et si le projet Réinventer Paris a clairement son intérêt, il faut admettre qu’il sera très difficilement adaptable partout en France.

La difficulté technique de la transformation des bureaux

Nombreux sont les professionnels du bâtiment à douter de l’idée d’une transformation radicale des bureaux français en immeubles d’habitation. En cause, un immobilier tertiaire tout simplement non adapté au logement. De très nombreux locaux à usage professionnels souffrent d’une isolation médiocre. Par ailleurs, ils nécessitent de très nombreuses mises aux normes (accessibilité, isolation thermique et acoustique, aménagement intérieur…) et de très coûteux travaux d’installation (électricité, sanitaires, etc.).

Résultat ? Dans bien des cas, la transformation d’un bâtiment tertiaire en bâtiment résidentiel est tout bonnement impossible. Il s’agit alors de tout démolir pour reconstruire, soit un projet plus coûteux encore que la construction neuve (et plus polluant). Même sans démolir, il peut arriver qu’un projet de transformation de bureaux soit plus coûteux que le neuf, tout simplement car adapter un bâti non conçu pour un usage résidentiel peut entraîner de très nombreuses difficultés techniques.

Certes, certains immeubles se prêteront plutôt simplement à l’opération, mais il n’en reste pas moins que de très nombreux locaux anciens seront très difficilement adaptables. Le surcoût pourra en valoir la chandelle à Paris où dans les villes les plus chères de France, mais sera très vite peu intéressant en province.

D’autant plus que les bureaux à transformer sont très souvent situés dans des zones non résidentielles. L’autre défi sera donc de donner envie aux locaux de vivre dans des quartiers qui n’ont pas forcément la réputation d’être plaisants ou calmes.

Fiscalité et difficultés administratives

Par ailleurs, si les propriétaires de locaux ne sautent pas sur l’occasion, ce n’est pas non plus un hasard. En plus des contraintes techniques s’appliquent des contraintes administratives et fiscales, qui rendent les investisseurs pour le moins frileux. Il est évident qu’une baisse de l’intérêt des entreprises pour le marché immobilier des bureaux pourrait mettre un terme à cette frilosité, mais il paraît néanmoins intéressant pour le gouvernement de simplifier les transformations.

Depuis fin 2019, différentes actions sont néanmoins réalisées en ce sens, notamment avec des aides fiscales et des facilités, par exemple par le biais de la loi Elan. Reste à voir si le gouvernement met en place de nouvelles incitations pour accélérer le mouvement, ce qui serait loin d’être impossible dans les mois à venir.

L’enjeu de la réversibilité des bureaux

Pour conclure sur le sujet, il paraît urgent pour les constructeurs d’immobilier professionnel de se pencher sur la réversibilité des locaux qu’ils construisent. En effet, la meilleure manière de faciliter la transformation des bureaux est de les concevoir avec l’idée d’une possible transformation à l’avenir.

Les nombreuses contraintes techniques qui poussent très souvent les friches à rester des friches sont dues à des constructions purement pensées pour le tertiaire. Imaginer l’évolution des immeubles en logement, dès leur conception, limitera clairement ce souci à l’avenir.

Et autant dire que la situation sanitaire et économique récente aura prouvé que l’adaptabilité des locaux est loin d’être un enjeu accessoire.