Tout savoir sur le délai de rétractation du compromis de vente

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Dernière mise à jour le : 14 mai 2022 par Rénovation et travaux

L’acceptation d’une offre d’achat se concrétise par la signature d’un compromis de vente, un avant-contrat qui prévoit toutes les conditions de la transaction immobilière. Le compromis de vente vaut vente. Toutefois, la loi reconnaît à l’acquéreur un délai de rétractation de 10 jours.

Pourquoi la loi a prévu un délai de rétractation ?

La loi prévoit un délai de rétractation au bénéfice de l’acheteur. Les raisons tiennent principalement de l’importance de la transaction.

Accorder du temps à l’acheteur pour réfléchir à son engagement

Un contrat de vente engage les parties, acquéreur comme vendeur. Cependant, l’engagement de l’acheteur est considéré comme plus important et plus contraignant. En effet, une somme importante d’argent est en jeu. En moyenne, une maison ou un appartement revient autour de 150 000 €, soit l’économie de toute une vie. La loi justifie donc le délai de rétractation accordé à l’acheteur par le sérieux et l’importance de l’engagement.

Remarque : le vendeur, de son côté, ne bénéficie d’aucun droit de rétractation. Son désengagement engage sa responsabilité. L’acheteur peut exiger des dommages-intérêts ou demander à un juge l’exécution forcée du contrat après rétractation du vendeur.

Accorder du temps à l’acheteur pour évaluer l’opportunité de la transaction

Dans le même esprit, la loi considère également que l’acquéreur d’un bien immobilier a le droit de se remettre en question. Le bien correspond-il réellement à mes besoins ? Le prix convenu est-il équitable par rapport aux caractéristiques du bien ? N’existe-t-il pas de biens similaires avec des prix moins élevés ? Ai-je vraiment la possibilité financière d’acheter ce bien ? Le délai de rétractation prévu par la loi permet une vraie réflexion après l’euphorie du moment. Il est d’autant plus nécessaire dans le cas où l’acheteur a fait plusieurs offres d’achat.

Important : seuls les acquéreurs particuliers achetant un bien immobilier à usage d’habitation bénéficient d’un délai de rétractation. Le délai de rétractation ne concerne pas non plus l’achat de terrain.

Quel est le délai de rétractation fixé par la loi ?

Si le code civil a prévu un délai de rétractation de 7 jours, la loi Macron de 2015 a repoussé le délai à 10 jours.

Début du délai de rétractation

Pour autant, il existe certaines subtilités qui méritent de plus amples explications. Ces subtilités concernent notamment le début du décompte du délai :

Pour un compromis de vente signé chez un notaire ou un agent immobilier : le délai de rétractation court à partir du jour qui suit la signature de l’avant-contrat.
Pour un compromis de vente signé sous seing privé en présentiel : le délai commence également à courir au lendemain de la signature.
Pour un compromis signé à distance : le délai court au lendemain de la présentation de l’avis de réception par le dernier signataire, généralement l’acquéreur.

Fin du délai de rétractation

Le délai de rétractation de l’acheteur expire le dixième jour à minuit. En règle générale, le délai se comptabilise en jour calendaire. Toutefois, lorsque la fin du délai tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié, elle est repoussée au premier jour ouvré suivant.

Comment exercer son droit de rétractation ?

L’acheteur doit impérativement exercer son droit de rétractation dans le délai imparti. Il doit, en outre, respecter quelques formalités.

Forme de la rétractation

L’acquéreur doit signifier sa volonté de se rétracter par lettre recommandée avec accusé de réception, LRAR. Il ne peut le faire verbalement. Seul l’écrit constitue une preuve recevable en cas de contestation. La loi exige surtout une expédition par courrier pour prouver la date de la rétractation. C’est la date de l’expédition de la lettre qui est prise en compte pour déterminer si le droit de rétractation a été exercé dans le délai légal.

Conseil : expédiez également une copie de la lettre au notaire pour que ce dernier en prenne connaissance.

Contenu de la lettre de rétractation

La lettre de rétractation ne doit faire l’objet d’aucune ambiguïté. Elle doit notamment contenir :

L’objet de la lettre : spécifiez qu’il s’agit d’une lettre de rétractation ou d’une annulation de compromis de vente.
La date et le lieu,
L’identité de l’acheteur : nom, prénom et adresse. Pour un achat à plusieurs, mentionnez l’identité de tous les acheteurs.
L’identité du vendeur : nom, prénom et adresse avec code postal. Si le compromis a été rédigé avec un mandataire du vendeur, la lettre de rétractation doit, elle aussi, être adressée au mandataire.
La manifestation expresse de la rétractation : de façon claire et précise, notifiez votre volonté d’user de votre droit de rétractation.
Le compromis de vente objet de la rétractation : rappelez la date de signature du compromis de vente en spécifiant l’adresse du bien.
La demande de restitution de l’acompte : si un acompte a été versé lors de la signature du compromis, vous pouvez exiger sa restitution. En règle générale, le vendeur ou le dépositaire a 21 jours pour remettre à l’acheteur l’acompte.
La signature du ou des acquéreurs.

Important : l’acquéreur n’a pas besoin de justifier ou de motiver sa rétractation.

Quelles sont les conséquences d’une rétractation ?

La lettre de rétractation a pour effet d’annuler le compromis de vente comme si celui-ci n’avait jamais existé. Le vendeur n’a pas le droit d’exiger quelques dommages-intérêts que ce soit. Le vendeur ne dispose d’aucun recours pour s’opposer à la rétractation.

À ne pas confondre : un compromis de vente peut contenir une clause de dédit, clause qui prévoit une indemnisation si l’une des parties se désiste. Toutefois, cette clause ne peut être actionnée qu’après l’expiration du délai de rétractation légal.

Dans le cas où l’acquéreur voudrait se retirer en toute liberté, il doit le faire pendant le délai légal de rétractation. Néanmoins, l’acheteur peut également faire jouer les clauses suspensives pour rompre ses engagements. Les parties peuvent notamment subordonner la signature de l’acte définitif à l’obtention d’un prêt, à la vente d’un autre bien ou à la réalisation de travaux. Sinon, informez-vous aussi sur le compromis de vente en général.