Tous les conseils pour faire l’estimation d’une maison

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Dernière mise à jour le : 14 septembre 2021 par Rénovation et travaux

Déterminer le prix d’une maison est une étape primordiale lors de la mise en vente. Et pour cause, le prix de vente d’une maison va déterminer la rapidité à laquelle elle sera vendue. Il est dès lors indispensable d’estimer clairement le coût de vente d’une maison, pour être certain de vendre à un bon prix, mais aussi de vendre sa maison le plus rapidement possible. Alors, comment peut-on estimer le prix de sa maison ?

Estimer sa maison : les facteurs à prendre en compte

Si un propriétaire qui cherche à estimer sa maison a souvent tendance à s’appuyer sur des critères non objectifs (comme les souvenirs vécus dans sa maison), il existe en réalité un certain nombre de critères à prendre en compte pour l’estimation d’un bien immobilier.

De manière concrète, l’estimation immobilière se fait toujours en fonction des éléments suivants :

Les caractéristiques de la maison : nombre de pièces, types de pièces, équipements intérieurs, présence d’un jardin… Naturellement, les caractéristiques de la maison entrent en jeu dans l’établissement de son prix.
Les travaux à prévoir: plus la maison nécessite de travaux de rénovation, et plus son prix diminue. N’oubliez jamais qu’un acquéreur sera toujours tenté de déduire le coût des travaux du prix de la maison.
La surface habitable: l’estimation d’un bien immobilier se fait toujours en fonction de sa surface. Plus une maison est grande, et plus elle sera coûteuse. La surface du terrain peut également entrer en jeu sur le prix, mais dans une moindre mesure.
La consommation d’énergie : si la maison est dotée d’une bonne performance énergétique, elle peut se vendre plus chère. Le DPE peut ainsi vous aider à mettre en avant les performances énergétiques de votre bien.
La taille du terrain sur laquelle la maison est construite : la présence d’un jardin ou d’une cour est toujours un plus dans le prix de la maison.
La localisation : comme nous allons le voir, la localisation du bien est l’un des critères les plus importants dans l’estimation d’une maison.

Au moment de faire estimer sa maison, l’important est de s’appuyer uniquement sur des critères objectifs, et d’examiner les véritables atout de votre bien pour tout acquéreur.

Une première étape peut être de consulter les annonces immobilières de biens proches de chez vous, pour étudier les prix de vente réalisés (on n’oubliera cependant pas que les prix affichés sont souvent négociés par les acquéreurs, et ne représentent donc pas toujours la réalité du marché).

Important : les vendeurs ont systématiquement tendance à surestimer le prix de leur maison. Or, un prix trop élevé va tout simplement empêcher toute visite. Si personne ne vous contacte pour visiter votre bien, c’est certainement que le prix affiché n’est pas cohérent.

L’emplacement : premier critère d’estimation d’une maison

Il est tout bonnement impossible de faire une estimation immobilière sans connaître l’adresse du bien en question. Et pour cause, le prix de vente d’une maison dépend en premier lieu de sa localisation. On ne vendra pas au même prix en plein centre-ville ou en pleine campagne, et l’estimation d’une maison dépendra également de la ville et de la région.

Impact de la localisation sur l’estimation d’un bien immobilier

Plus la maison est bien située, plus le propriétaire peut la vendre plus cher.

De manière globale, le prix d’une maison au m² dépend de sa localisation :

Sa ville,
Son quartier.

Sur internet, vous pouvez très aisément trouver le prix de vente au m² dans votre quartier. Multipliez ce prix par la surface habitable pour avoir une première estimation de la maison. Pour exemple, si le prix au m² dans votre quartier est de 1700 €, et que votre maison fait 85 m² habitables, votre maison pourra être estimée à 144 500 €.

Les caractéristiques de la maison viendront ensuite affiner ce prix :

Si la maison doit être rénovée, vous pouvez retirer le coût estimé des travaux de ce prix.
Si la maison vient d’être rénovée, vous pouvez hausser légèrement ce prix.
Si la maison est plus grande ou plus belle que les maisons voisines, vous pouvez hausser ce prix.
Si la maison comporte un jardin, cela aura un impact positif sur l’estimation du bien immobilier.
Et ainsi de suite…

Faire estimer sa maison par un agent immobilier reste alors une bonne solution, car ce dernier saura mieux estimer les à-côté qui peuvent avoir un impact sur le prix de vente de la maison.

Important : le prix au m² d’une maison concernera uniquement la surface habitable de votre maison. Dans le calcul, n’intégrez pas la surface du jardin ou des pièces non habitables.

Prendre en compte la situation du quartier

Si votre maison se situe dans un quartier dynamique, avec des espaces verts, un taux de chômage bas, des entreprises florissantes, vous pouvez estimer à la hausse la valeur de votre maison.

De manière générale, une bonne localisation sera définie par :

Un quartier agréable et bien fréquenté,
Des commerces à proximité,
Des écoles à proximité,
Des transports publics à proximité.

L’environnement direct de votre maison aura ainsi un impact immédiat sur l’estimation de la maison.

Notre astuce : si vos voisins ont vendu leur maison, n’hésitez pas à leur demander le prix de vente final, car c’est un bon indicateur de la valeur de votre propre maison.

Pourquoi l’emplacement est la clef de l’estimation d’un bien immobilier ?

Quel que soit l’état d’une maison, il ne faut jamais oublier que sa localisation est plus importante que toutes les critères dans l’estimation du bien.

Et pour cause, il est tout à fait possible de rénover une maison ancienne mais bien située. À travers la rénovation, l’acquéreur profitera alors d’un bien de qualité, parfaitement situé.

En revanche, il est impossible de déplacer une maison, même en parfait état, si elle est mal située. Ainsi, une maison en parfait état mal située sera souvent moins attractive (et donc moins chère) qu’une maison à rénover dans un emplacement idéal.

Naturellement, la localisation ne fait pas tout. Si la maison nécessite des dizaines de milliers d’euros de rénovation, il est tout à fait logique que vous proposiez un prix de vente plus bas que vos voisins.

Pourquoi faire estimer sa maison par un pro ?

Si vous n’êtes pas sûr du prix d’une maison, vous pouvez faire appel à des professionnels pour faire estimer votre maison.

Le principe de l’estimation immobilière

Faire estimer sa maison est une méthode finalement assez simple, pour tout particulier qui cherche à vendre son bien immobilier :

Des spécialistes vont s’appuyer sur plusieurs outils comme le contexte du marché, les documents du cadastre ou d’autres outils juridiques comme les titres de propriété pour évaluer votre maison.
Ils vont ensuite combiner ces informations avec les caractéristiques (spacieuse, état, sécurité…) et la localisation géographique du bien.
Pour plus de précision, des études comparatives avec d’autres biens qui présentent les mêmes caractéristiques que votre maison sont aussi faites.
Ce n’est qu’après ce travail qu’ils vous donnent une estimation de maison.

Disposer d’une estimation de maison réalisée par un professionnel est souvent une manière de disposer d’un prix réaliste et juste, et vous évite ainsi de perdre votre temps à vendre votre maison trop chère.

Pourquoi faire estimer sa maison ?

S’il est conseillé de faire appel un professionnel, c’est tout simplement car un spécialiste immobilier est mieux à même d’établir une estimation de maison en accord avec la réalité du marché.

Bien souvent, l’estimation d’un agent immobilier est moins élevé que l’estimation du propriétaire, tout simplement car ce dernier a tendance à surestimer la valeur de son bien.

Quoi qu’il en soit, un mauvais prix se traduira systématiquement par une absence de vente :

Si vous ne recevez aucune visite, c’est que le prix de la maison est trop haut et décourage la vente.
Si vous recevez des visites, mais aucune offre, c’est que vous êtes dans les prix du marché, mais que l’état de votre maison exige un rabais.

Qui peut estimer une maison ?

Parmi les personnes qui peuvent estimer la valeur de votre maison, il y a :

L’expert immobilier agréé par les juridictions,
Le notaire qui étudiera aussi la valeur vénale du bien,
L’agence immobilière. Celle-ci peut réaliser l’estimation gratuitement, mais en retour, elle espère avoir un mandat de vente sur votre maison.

Les estimations des experts vous donneront une idée plus précise sur ce que vaut votre maison.

Naturellement, c’est à vous que revient la décision de fixer le prix de vente votre maison.