Les risques d’une estimation immobilière trop élevée

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Dernière mise à jour le : 14 septembre 2021 par Rénovation et travaux

Tous les propriétaires mettant en vente leurs biens souhaitent que les transactions se fassent vite et dans les meilleures conditions. Si vous êtes dans cette situation, vous devez passer par l’étape cruciale avant-vente : l’estimation de la maison ou de l’appartement. Comment bien estimer votre maison ? Quels sont les risques d’une surestimation immobilière ? Suivez le guide pour plus d’informations sur le sujet.

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L’importance de l’estimation immobilière

Si c’est la première fois que vous vendez un bien immobilier, sachez que tout repose sur l’estimation. Il convient ainsi de définir en premier lieu ce qu’est l’estimation immobilière.

Qu’est-ce que l’estimation immobilière ?

L’estimation immobilière est une technique consistant à déterminer la valeur marchande d’un bien immobilier à vendre. Il peut s’agir d’un terrain nu ou prêt à bâtir, mais généralement, il est question de logement.

C’est seulement après l’estimation immobilière que le propriétaire peut fixer le prix de vente de son bien. Cette étape est donc cruciale, car d’elle dépend la suite de la vente.

Pouvez-vous réaliser l’estimation de votre appartement ?

Vous pouvez faire l’estimation de votre bien vous-même, mais à condition de :

Bien connaître le bien en question,
Déterminer ses défauts et ses points forts,
Bien connaître son environnement immédiat.

Pour vous aider dans l’estimation de votre bien, vous pouvez vous référer aux outils en ligne comme Patrim. De plus, la plupart d’entre eux sont gratuits et faciles à utiliser.

Toutefois, faire l’estimation immobilière tout seul peut induire en erreur. En effet, même si vous mettez en vente votre bien, vous y avez passé une part de votre vie et sa valeur augmente donc à vos yeux. Ce qui n’est pas le cas des futurs acquéreurs.

De plus, si vous estimez vous-même votre maison, vous aurez normalement tendance à la surévaluer afin de compenser les améliorations que vous y avez apportées ou tout simplement pour vous permettre d’acheter une nouvelle maison.

Les risques d’une surévaluation immobilière

Il est assez fréquent, au moment de l’évaluation d’une maison ou d’un appartement, que le prix affiché soit placé trop haut. Cela peut se faire de manière consciente (le propriétaire cherche à anticiper les négociations des acquéreurs) ou inconsciente (le propriétaire n’a pas conscience de la valeur réelle de sa maison).

Dans un cas comme dans l’autre, un bien immobilier surévalué ne se vendra pas. Et cela pourrait coûter très cher au vendeur…

Quand une maison est-elle surévaluée ?

Un bien immobilier est généralement surévalué dans deux cas différents :

Le propriétaire a fixé le prix : il est fréquent qu’un propriétaire fixe le prix en fonction de ses besoins financiers, ou encore par pur attachement pour sa maison. Tout le monde veut vendre sa maison cher… mais il ne faut pas que le prix exigé ne soit pas en accord avec la réalité du marché.
L’agent immobilier a fixé le prix : il arrive que ce soit un agent immobilier qui surévalue une maison. Cela peut se faire par biais, si l’agent trouve la maison particulièrement belle, ou encore par simple volonté de faire signer un mandat par le propriétaire. Un propriétaire est en effet davantage tenté de s’engager avec un agent qui lui fait miroiter un prix élevé.

Dans les deux cas, ce biais se fait par méconnaissance du marché immobilier de la part du propriétaire. Avant de mettre en vente une maison, renseignez-vous sur le marché et recherchez des maisons proches de la vôtre (que ce soit en terme géographique ou en terme d’architecture et de finitions). Vous aurez de ce fait une vision plus claire du marché.

À savoir : la négociation du prix de vente par les acquéreurs n’est pas systématique. Une maison bien estimée partira au prix, puisque plusieurs acquéreurs auront tendance à être sur le coup. Il ne faut donc pas gonfler artificiellement le prix d’une maison en prévision des négociations.

Les dangers de fixer un prix trop haut pour sa maison

S’il est tentant de surestimer le prix d’une maison ou d’un appartement en vente, par appât du gain, ce ne sera clairement pas une stratégie gagnante.

N’oubliez pas que les acquéreurs ont conscience des prix du marché, et ont souvent déjà visité de nombreuses maisons avant la vôtre. Surestimer le prix d’une maison peut ainsi s’avérer catastrophique dans une stratégie de vente, et ce pour différentes raisons :

Les premiers jours d’une vente immobilière sont décisifs, car c’est là que vous attirez l’attention des acquéreurs actifs, qui cherchent peut-être un bien comme le vôtre. Avec un prix trop élevé, vous n’attirerez pas leur attention, et risquez de passer à côté d’une vente rapide.
Un bien surévalué ne sera tout simplement pas visité. Les acquéreurs se font très rapidement une image de votre bien. S’ils comprennent que le prix n’est pas raisonnable, ils ne perdront même pas de temps à la visiter. Et sans visite, il n’y a pas de vente !
Votre maison risque de rester longtemps sur le marché. Les acquéreurs savent identifier une maison en vente depuis longtemps, et le fait qu’une maison ne soit pas vendue rapidement peut leur donner l’impression qu’il y a un vice caché et dévaloriser complètement votre bien.
Les négociations risquent d’être drastiques. Avec un bien surévalué, vous n’attirerez que les acquéreurs prêts à négocier sévèrement. Conscients que vous êtes en position de faiblesse, car la maison ne se vend pas, ils seront tentés de vous faire des propositions bien en-deça des prix du marché.

Au final, surévaluer un bien immobilier peut considérablement ralentir sa vente, et placer le propriétaire vendeur dans une situation délicate. Faute de vendre votre maison au-dessus des prix du marché (ce qui n’arrivera pas), vous pourriez bien perdre de l’argent dans cette opération.

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Comment bien estimer un bien immobilier ?

Avant de vous lancer dans l’estimation de votre bien, rappelez-vous que chaque bien est unique. Cela signifie que deux logements qui se ressemblent et se trouvant dans un même quartier, peuvent avoir des prix différents. Mais ces prix raisonneront toujours d’une manière ou d’une autre avec les prix du marché.

Ainsi, vous devez prendre en compte les tarifs actuels du marché dans l’estimation de votre maison.

Pour évaluer le bien, il est important de considérer toutes ses caractéristiques :

Son état général : neuf, ancien, présence de travaux à faire,
Son type : maison, appartement, etc.
Sa superficie : surface habitable et surface extérieure,
Ses équipements : garage, jardin, terrasse, piscine, etc.
Son environnement : quartier calme, bruyant, la qualité du voisinage,
La proximité des services et infrastructures importants : en centre-ville, proche des hôpitaux, etc.

Si vous avez du mal à évaluer votre bien, n’hésitez pas à faire appel à un professionnel de l’immobilier. Vous pouvez, par exemple, solliciter l’aide d’un agent immobilier, d’un expert reconnu ou encore d’un notaire.

Estimation de la maison : trouver le juste prix

En tant que vendeur, il est normal que vous vouliez fixer un prix élevé. Mais n’oubliez pas que de leurs côtés, les acheteurs voudront également négocier à moindre prix. Il convient donc de trouver le juste prix, ou un compromis entre les deux parties.

N’oubliez pas que le marché de l’immobilier est tendu pour les vendeurs. La concurrence est rude, et un acquéreur intéressé aura tôt fait de se tourner vers une maison ou un appartement vendus au juste prix… au détriment de votre propre bien immobilier.

Pour trouver ce juste prix, il est conseillé de recourir à un professionnel. Son analyse se fondera sur des faits et critères se rapportant aux caractéristiques de votre bien. Il sera également à même de réduire les marges d’erreur et de vous conseiller pour réaliser une vente dans les meilleures conditions.