Quels sont les vices cachés d’une maison ?

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Dernière mise à jour le : 28 mars 2024 par Rénovation et travaux

Le vice caché d’une maison est la crainte de tout acquéreur immobilier. Et pour cause, un défaut caché en immobilier peut considérablement affecter la valeur d’une maison, voire remettre en cause son habitabilité. Mais quels sont les vices cachés d’une maison ? Quelle est la définition du vice caché en immobilier ? Et comment réagir face au vice caché d’une maison ? Cette page vous présente la liste des vices cachés d’une maison, et vous conseille sur la démarche à suivre suite à la découverte d’un défaut caché en immobilier.

Les défauts cachés en immobilier

Pour commencer, donnons la définition d’un vice caché en immobilier. Pour rappel, le vice caché est un défaut structurel ou une malfaçon, non apparent, découvert par l’acheteur après l’acquisition, et qui peut remettre en cause l’achat ou la valeur d’un bien immobilier.

Pour être véritablement considéré comme un vice caché, le défaut découvert doit rassembler les caractéristiques suivantes :

Les défauts ont un impact direct sur la valeur du bien immobilier ou sur son usage. Leur découverte avant l’achat aurait pu entraîner l’annulation de la vente, ou la négociation du prix de vente.
L’acquéreur n’avait pas connaissance de ces défauts. Ils n’ont donc jamais été mentionnés par le vendeur et ne sont pas mentionnés dans l’acte de vente ou dans le dossier de diagnostics techniques.
En tant que vice caché, ces défauts ne doivent pas être évidents (contrairement au vice apparent). Ils ne doivent donc pas être visibles sans une étude, une expertise ou sans démonter une partie du bâtiment. Un problème de moisissure sous une cloison tout juste repeinte peut donc être considéré comme un vice caché.
Le vice doit être antérieur à la date de vente du bien immobilier, sans quoi il résulte de la responsabilité du nouvel acquéreur.

Il existe heureusement des lois contre les vices cachés, et la responsabilité du vendeur peut être remise en cause si un vice caché est découvert. Néanmoins, la garantie des vices cachés n’est pas toujours appliquée en immobilier.

À savoir : contrairement aux idées reçues, le vice caché n’est pas forcément une malfaçon dissimulée par l’ancien propriétaire. Il s’agit en réalité d’un vice non apparent. On peut ainsi parler de vice caché, même si l’ancien propriétaire n’était pas au courant de l’existence de ce dernier. Un vice caché n’est donc pas forcément un vice dissimulé.

Liste des vices cachés d’une maison

La définition du vice caché étant assez vaste, il n’existe pas de liste des vices cachés d’une maison, tout du moins pas de liste exhaustive. Ainsi, il peut exister des dizaines et des dizaines de vices cachés en immobilier, et la nature exacte des vices n’est pas citée dans les textes de lois.

Cependant, on peut tout de même présenter ici les principaux défauts cachés en immobilier. Voici une liste des vices cachés, non exhaustive, des défauts les plus fréquemment constatés suite à un achat immobilier :

Infestation de termites,
Pollution des sols,
Réseau d’eau courante défectueux,
Charpente en mauvais état,
Fondations fissurées ou touchées par une malfaçon,
Problèmes d’humidité et défaut d’étanchéité d’une maison.

Dans le cadre de l’achat d’une maison, le vice caché peut être dû à une malfaçon, mais aussi à un défaut d’entretien, à la vétusté du bâtiment ou même parfois à des conditions liées au terrain (caractère inondable d’un bien immobilier par exemple).

Attention : les diagnostics immobiliers sont justement conçus pour donner une vision concrète du bien immobilier en vente. Un défaut listé dans le dossier de diagnostics techniques, comme un risque d’inondation, ne pourrait être considéré comme un vice caché.

Liste de vices cachés en immobilier

La clause d’exclusion de la garantie des vices cachés

Dans le droit du consommateur, la garantie des vices cachés est appliquée automatiquement, sur tous les types d’achat. Néanmoins, le vice caché n’ayant pas les mêmes coûts ni même les conséquences en immobilier, le vice caché n’est pas toujours appliqué en immobilier.

Plus précisément, la présence d’une clause d’exclusion de la garantie des vices cachés peut empêcher à l’acquéreur de se retourner contre le vendeur. Si une telle clause est présente, l’acquéreur s’engage à prendre le bien en état, sans recours possible contre le vendeur suite à l’apparition d’un vice caché (ni d’un vice apparent).

Deux cas peuvent rendre la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés caduque :

Si le vendeur est un professionnel de l’immobilier ou de la construction, il est admis que cette exonération de garantie des vices cachés ne s’applique pas. Un vendeur professionnel (agence immobilière) pourra donc être suivi plus facilement qu’un vendeur particulier.
De même, si le vice caché était connu du vendeur, l’acquéreur pourra le poursuivre et faire jouer la garantie des vices cachés. Il faut alors être en mesure de prouver la mauvaise foi du vendeur, et sa volonté de dissimuler le vice lors de la vente.

Cet élément est important à prendre en compte, car la clause d’exclusion peut vous empêcher d’entamer une action en justice… en particulier si le vice caché était inconnu du vendeur.

Achat immobilier et vices cachés : quels recours ?

En cas de vice caché, l’acquéreur peut tenter de se retourner contre le vendeur, dans l’optique de faire valoir son préjudice.

Concrètement, une action en justice favorable à l’acheteur pourrait entraîner :

La résolution de la vente : c’est-à-dire l’annulation pure et simple de la vente immobilière.
Ou une diminution du prix de vente : qui représente souvent le coût des travaux nécessaires pour réparer la malfaçon.

Bien souvent, des dommages et intérêts sont également versés, sur décision du juge, notamment pour couvrir les frais d’avocat.

Néanmoins, il est généralement nécessaire de mener une action en justice contre les vices cachés, ce qui peut vous coûter de l’argent et du temps. Par ailleurs, l’acquéreur doit le plus souvent être en mesure de prouver la mauvaise foi du vendeur, ou être en mesure de prouver l’antériorité du vice, ce qui n’est pas toujours aisé.

Quel délai pour dénoncer les vices cachés ?

Notez que l’acquéreur dispose d’un délai de 2 ans suivant la découverte du vice caché pour entamer une action en justice. L’action en justice peut être menée jusqu’à 30 ans suivant l’achat de la maison.

Suivant la preuve du vice (par exemple un rapport d’expertise), l’acquéreur dispose donc de 2 ans pour saisir le tribunal de grande instance, dès lors que la vente a été réalisée il y a moins de 30 ans.

Naturellement, la plupart des actions en justice pour vice caché ont lieu quelques années à peine après l’achat. Et pour cause, il est souvent plus simple d’apporter des preuves peu de temps après l’achat du bien immobilier.

Achat immobilier et vices cachés : que faire ?

Vous avez acheté un bien immobilier, et vous avez remarqué un vice ? Dans ce cas, il est important de réagir rapidement suite à la découverte du vice. Voici les différentes démarches à réaliser pour faire jouer la garantie de vice caché :

Chercher une solution amiable

Comme toujours face à un problème d’ordre légal, trouver une solution à l’amiable est généralement la meilleure solution. S’arranger avec le vendeur et/ou l’agent immobilier vous permet de trouver une solution rapide, sans avoir à engager des frais d’avocat.

Face à la découverte du vice caché, voici comment procéder :

Envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception au notaire, au vendeur et à l’agent immobilier.
Dans le courrier, indiquez clairement la nature du vice (de manière la plus détaillée possible) et le montant d’indemnisation souhaité (par exemple en vous appuyant sur un devis qui vous a été fait).
N’oubliez pas que pour vous retourner contre le vendeur, vous devez généralement être capable de prouver sa mauvaise foi. Pensez donc bien à parler d’un vice “dont l’existence ne pouvait pas être ignorée par le vendeur”. Si la connaissance du vice par le vendeur est simple à prouver (par exemple l’absence d’eau courante ou de tout-à-l’égout), la poursuite n’en sera que plus simple.

Bien entendu, plus votre demande est grande, et plus le risque de devoir entamer une procédure légale sera important. Il sera ainsi plus facile de trouver un accord amiable si vous exigez 2000 € d’indemnités plutôt que si vous exigez l’annulation de la vente.

Important : pour faire jouer la garantie et vous retourner contre le vendeur, gardez trace de tous les documents reçus lors de la vente, mais aussi de tous les échanges que vous avez. Ils pourront être utiles face au tribunal.

Envoyer une mise en demeure

Sans réponse ou réaction suite à votre premier courrier, il sera nécessaire d’adresser une mise en demeure au vendeur du bien.

La mise en demeure doit être envoyée au vendeur, et accompagnée d’une déclaration auprès du greffe du Tribunal de grande instance.

Cette mise en demeure fait office de dernier avertissement adressée au vendeur, avant le départ de la poursuite judiciaire. Après un délai de huit jours (indiqué dans la mise en demeure), vous pourrez entamer la poursuite en saisissant le tribunal de grande instance.

Poursuivre le vendeur

Sans réponse du vendeur, ou sans solution amiable, il ne vous restera plus qu’à saisir le tribunal de grande instance le plus proche, pour entamer la procédure judiciaire.

Être accompagné par un avocat vous aidera à mieux faire valoir vos droits. Par ailleurs, il est important de réunir toutes les preuves qui vous permettront de prouver le vice dissimulé :

Échanges écrits avec le vendeur,
Acte de vente,
Rapport d’un expert concernant le vice, etc.

Une fois encore, votre avocat sera essentiel pour constituer un tel dossier.

Prouver la mauvaise foi du vendeur est essentiel pour demander des dommages et intérêts. Voilà pourquoi il sera toujours plus difficile de recevoir une indemnité pour de “petits” vices cachés (par exemple une chaudière en panne) plutôt que pour des vices évidents (par exemple un grave problème d’humidité).

C’est le juge qui pourra décider de l’annulation de la vente et faire jouer la garantie des vices cachés.