Quels sont les éléments à prendre en compte pour bien estimer votre logement ?

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Dernière mise à jour le : 14 septembre 2021 par Rénovation et travaux

L’estimation d’une maison est essentielle lors de sa mise en vente. Au moment de la vente de votre maison, si vous lui donnez un prix supérieur aux tarifs du marché, elle risque de n’intéresser aucun acquéreur. Si au contraire la valeur que vous lui donnez est en deçà du prix du marché, vous risquez de passer à côté d’une belle plus-value. Mais de quoi dépend réellement l’estimation d’un bien immobilier ?

L’importance de la localisation dans l’estimation d’un bien immobilier

L’estimation d’une maison doit être effectuée sur des faits précis, et non pas sur des sentiments ou sur de l’affect.

En effet, ce n’est pas parce que vous avez passé les meilleures années de votre vie dans votre maison que cette dernière peut être vendue bien au-delà des prix du marché !

Le premier critère d’estimation d’un bien immobilier est sa localisation. En effet, l’emplacement d’une maison joue directement dans l’estimation de son prix, et c’est bien souvent un élément plus encore que la maison en elle-même !

La ville et le quartier du bien immobilier

Les prix de l’immobilier au m² dépendent de chaque ville et de chaque quartier. Un même appartement ne sera pas au même prix à Lille, Paris ou Marseille.

L’estimation d’un bien immobilier dépend alors directement de son quartier ou de sa ville :

Le bien est-il situé à la campagne ou en ville ? Le prix d’une maison est forcément plus élevé dans une ville dynamique plutôt que dans une campagne isolée.
Le bien est-il situé dans un quartier recherché ? Il est évident qu’une maison située dans une banlieue mal fréquentée et sale sera moins coûteuse qu’une maison en plein centre ville et dans des quartiers chics.

Vous pouvez connaître les prix de l’immobilier moyen au m² sur internet. Pensez également à consulter les annonces de biens immobiliers vendus à proximité de chez vous, pour vous faire une idée du marché local.

À savoir : la localisation est primordiale dans l’estimation d’une maison, car aucun travaux de rénovation ne permettra de déplacer une maison mal située. Voilà pourquoi une ruine parfaitement située pourra se vendre plus cher qu’une maison flambant neuve, perdue au milieu de nulle part.

Les alentours direct du bien

Si l’emplacement est LE critère le plus important, il reste toujours à examiner les alentours du bien pour en déduire son estimation :

Le quartier est-il propre ? Agréable ? Bien situé ?
Le bien immobilier dispose-t-il d’une vue agréable ?
Des commerces et écoles sont-ils situés à proximité ?
Des médecins ou hôpitaux sont-ils accessibles ?
Y a-t-il de la verdure et des espaces verts à proximité ?
Des transports en commun sont-ils présents ?

Ces éléments ont une certaine valeur, car un bien situé dans un lieu idyllique pourra entraîner un coup de cœur, qui peut justifier un achat au-dessus des prix du marché.

La plupart des acquéreurs recherchent un bien en centre-ville et à proximité de toutes les commodités. Il est évident qu’un bien parfaitement situé se vendra beaucoup plus facilement, et à un meilleur prix.

Estimation d’une maison en fonction de ses caractéristiques

Naturellement, l’estimation d’une maison dépend également… de la maison ! Si la localisation du bien immobilier est essentielle, le bien en question aura aussi un impact essentiel sur son prix, comme on peut s’en douter !

Les caractéristiques du bien

L’estimation du prix d’une maison dépend bien évidemment de ses caractéristiques propres. Un agent immobilier fera ainsi l’estimation d’un bien immobilier en fonction des critères suivants :

La nature du bien : une maison ou un appartement ne seront pas évaluées selon les mêmes critères. Ainsi, le prix au m² en immobilier est souvent plus élevé pour un appartement que pour une maison.
La surface du bien : la surface habitable ou la surface loi Carrez entre directement en compte dans l’estimation d’un bien. Plus un bien est vaste, et plus il sera coûteux, en toute logique.
Les équipements : la présence d’un garage, d’une terrasse, de balcons, d’une véranda, d’un spa privatif ou tout autre équipement peut faire pencher la balance au moment de l’estimation d’une maison.
Le nombre de chambres et l’agencement : le nombre de pièces est également à prendre en compte. En effet, un bien de 60m² avec deux pièces se vendra plus facilement qu’un autre qui affiche la même superficie, mais avec seulement une pièce.
L’état général du bien : la qualité des menuiseries, l’isolation thermique et phonique, l’installation électrique, la plomberie, l’assainissement, la toiture… Une maison en parfait état sera forcément vendue plus cher qu’une maison qui a besoin de rénovations importantes.
Le terrain : la présence d’un jardin aura plus ou moins d’impact sur le prix. Certains estiment qu’un jardin représente environ 100 € supplémentaire par m² sur le prix de vente d’une maison, mais tout dépend des circonstances. Sans compter qu’un jardin trop grand pourrait être considéré comme une contrainte, et rendre la maison plus difficile à vendre.

L’agent immobilier ou le notaire seront les mieux à même d’examiner objectivement une maison, et d’en déterminer les points forts et les points faibles, de manière à réaliser une estimation immobilière plus précise.

À savoir : la décoration n’entre pas forcément en jeu dans l’estimation d’une maison. Cependant, une maison bien décorée et dans l’ère du temps aura des chances de se vendre plus rapidement.

Travaux et négociation du prix d’une maison

En visitant votre maison et avant de prendre la décision de l’acheter, l’acquéreur potentiel doit aussi calculer combien il dépensera pour les travaux :

Il n’est pas rare que la contre-visite se fasse avec un artisan, qui établira un devis de rénovation de travaux.
L’acquéreur intéressé sera forcément tenté de déduire le coût des travaux du prix de vente.
Une maison en mauvais état sera donc forcément plus facile à négocier.

En soi, une maison à rénover peut tout à fait être vendue, mais il est important que le prix de vente soit réduit en conséquence pour attirer les acquéreurs.

Proposer une maison à rénover vous réduit déjà d’une partie d’acquéreurs potentiels, si votre prix n’attire pas les acquéreurs prêts à faire des travaux, vous ne recevrez tout bonnement aucune visite.

À savoir : il n’est pas très intéressant de faire de gros travaux de rénovation avant une vente. Souvent, l’acquéreur préférera bénéficier d’un coût de vente réduit, et faire les travaux à ses goûts.

L’importance de comparer les biens immobiliers en vente

Si vous avez des doutes sur l’estimation d’une maison, pensez à consulter les annonces immobilières déjà présentées :

La comparaison de votre maison avec d’autres biens immobiliers en vente vous permettra de mieux définir la valeur de vos biens.
Regardez les biens qui sont vendus dans votre quartier ou sur internet et qui affichent les mêmes caractéristiques que le vôtre, quels sont leurs prix ? Cela vous permettra d’ajuster le prix que vous avez donné à votre maison, c’est-à-dire de le revoir à la hausse ou à la baisse.
Cet exercice vous aide également à vous mettre à la place des acquéreurs. Pour telle somme, quels types de bien peuvent-ils se permettre d’acheter ? Votre bien est-il compétitif par rapport aux autres biens du même prix ?

Faites attention dans la comparaison. Les biens à comparer doivent présenter à peu près les mêmes configurations, et se situer dans le même quartier.

Par ailleurs, rappelez-vous que les prix affichés sont ceux qui sont demandés par les vendeurs, qui sont très souvent réduits suite à la négociation des acquéreurs.

À savoir : en moyenne, on considère que le taux de négociation se situe entre 2 et 10 % sur l’achat d’une maison. Mais il sera bien plus élevé dans le cas où des propriétaires ont surestimé le prix de leur bien.

L’importance de l’expert dans l’estimation immobilière

L’estimation d’un bien demande du temps et la connaissance du marché.

De plus, vous ne serez peut-être pas très objectif si vous définissez vous-même la valeur de votre maison, du fait des souvenirs qu’elle représente et de votre envie (naturelle) de la vendre au meilleur prix possible.

Faire appel à un expert c’est l’assurance que le bien sera estimé d’une façon neutre, professionnelle et objective. Le notaire, l’agent immobilier et l’expert immobilier connaissent les tendances du marché et ont sûrement déjà évalué des biens similaires au vôtre.(Demandez gratuitement des devis pour une expertise immobilière!)

Après leur expertise, ils vous donneront une fourchette de prix, et vous n’aurez plus qu’à trancher sur le prix de vente final.

En règle générale, l’estimation d’une maison coûte quelques centaines d’euros, mais elle peut être offerte, notamment si vous signez un mandat de vente auprès de l’agent immobilier qui l’a réalisée.