Le principe de la vente en viager

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Dernière mise à jour le : 14 septembre 2021 par Rénovation et travaux

La vente en viager peut être intéressante pour le propriétaire d’un bien immobilier, surtout si le but de celui-ci est de se constituer un complément de retraite. Mais cela peut aussi être intéressant pour le vendeur, qui a la possibilité de se créer petit à petit, et à moindre prix, un patrimoine immobilier. Il sera déterminé dans cet article la particularité de l’achat et de la vente en viager.

Qu’est-ce que la vente en viager ?

La pratique de la vente en viager, bien qu’encore un peu taboue pour plusieurs personnes, est de plus en plus populaire chez les seniors. Mais comment fonctionne le viager dans l’immobilier ?

Définition de la vente en viager

La vente en viager est une pratique qui va lier deux parties :

Le crédirentier : est le vendeur et propriétaire actuel du bien, qui met en vente son bien immobilier à une autre personne, appelée débirentier.
Le débirentier : est l’acheteur et futur propriétaire du bien.

Lors d’une telle vente, le crédirentier ne cède pas immédiatement le bien à l’acheteur, puisqu’il continue de l’occuper.

Le débirentier verse au crédirentier une rente viagère, jusqu’à ce qu’il décède. Ce n’est qu’à partir du décès du crédirentier que le débirentier pourra investir le bien immobilier en vente.

Quels sont les types d’achat et vente en viagers ?

Le propriétaire a devant lui deux choix pour mettre en vente son bien en viager :

Le viager libre : ce choix est peu répandu. En choisissant cette option, le vendeur perd sa propriété, mais gagne chaque mois une rente viagère pour compléter sa pension de retraite. Dès la signature du contrat de vente, le débirentier peut habiter dans le bien ou le faire louer.
Le viager occupé : c’est la forme la plus populaire. Même si son bien a été vendu, le vendeur reste dans le bien sans payer de loyer, tout en percevant mensuellement une rente. Mais il doit s’occuper du bien comme s’il était un locataire. Dans ce cas, la rente viagère versée par l’acheteur est déduite de l’indemnité d’occupation.

Bien souvent, le viager est l’occasion pour une personne à la retraite de profiter d’une rente, et donc d’augmenter son pouvoir d’achat, sans avoir à quitter son domicile.

Le prix d’un bien immobilier en viager

Naturellement, l’estimation d’une maison en viager est bien différente de l’estimation immobilière traditionnelle.

Comment est établi le prix d’une maison en viager ?

Dans la pratique du viager, le prix de vente du bien est versé sous forme de bouquet et de rente :

Le bouquet : est le premier versement comptant, que le débirentier effectue selon ses capacités financières et l’accord qu’il a passé avec le crédirentier. Cet acompte, qui n’est pas obligatoire, permet au propriétaire vendeur de disposer immédiatement d’une somme d’argent.
La rente viagère : est la somme mensuelle que l’acheteur va verser au vendeur, jusqu’au décès de ce dernier.

Tout comme l’estimation d’une maison dans une vente traditionnelle, l’estimation du bien doit être bien réfléchie pour la vente en viager, que ce soit par l’acquéreur ou par le vendeur.

De quoi dépend l’estimation d’une maison en viager ?

Comme toute estimation immobilière, le prix d’une maison en viager va dépendre des caractéristiques de la maison (localisation, surface, état général, etc.). Mais cette vente a également la spécificité de prendre en compte l’âge du crédirentier dans l’estimation du prix :

En règle générale, le bouquet d’un viager représente entre 20 et 30 % de l’estimation de la maison sur le marché. Il sera par exemple situé entre 40 000 et 60 000 euros pour une maison estimée à 200 000 €.
La rente dépendra quant à elle de l’âge du crédirentier, et donc de son espérance de vie théorique. Plus le crédirentier est âgé, et plus la rente sera coûteuse.

Le calcul de la rente est réalisé en fonction de la valeur totale de la maison, que l’on divise par le coefficient diviseur de viager (plus le crédirentier est jeune, et plus le coefficient diviseur est élevé).

Dans le cas du viager occupé, le montant de la rente sera minoré de la valeur locative du bien, puisque le débirentier ne pourra pas mettre en location le bien ainsi acquis.

Important : l’estimation immobilière d’une vente en viager se fait généralement par le biais du notaire, le mieux à même de calculer le montant exact du bouquet et de la rente.

Les avantages pour le crédirentier dans la vente viagère

La vente viagère peut être avantageuse pour le vendeur, et ce pour de nombreuses raisons :

Il améliore sa retraite : les sources de revenus sont considérablement réduites à la retraite. La vente viagère est un bon moyen pour optimiser les revenus.
Des abattements d’impôts sont appliqués sur la rente viagère
Dans le cas d’un viager occupé, le crédirentier réalise des économies en ne payant plus les gros travaux et la taxe foncière.
Les frais d’enregistrement et de notaire sont à la charge du débirentier.

En tant que crédirentier, la vente viagère sera intéressante si vous souhaitez être assuré d’un complément de retraite permanent.

Pourquoi acheter en viager ?

Cette pratique comporte également des avantages pour l’acheteur, sans quoi elle n’aurait pas lieu d’être. Voici les avantages de l’achat en viager :

Le débirentier ne paie pas d’un seul coup la totalité du prix actuel du bien : le seul gros montant dont il doit s’acquitter est le bouquet qui ne représente pas plus de 30 % de la valeur totale du bien.
Il n’a pas besoin d’emprunter à la banque pour le versement du bouquet, et n’a donc pas d’intérêt à rembourser.
Si le bien est occupé par le crédirentier, la rente est diminuée d’un abattement d’occupation.

Naturellement, l’achat en viager comporte certains risques, qui sont liés à l’espérance de vie qui s’allonge et à la possibilité de chute du marché immobilier. Il ne s’agit donc pas d’un investissement immobilier à prendre à la légère.

Quels sont les rôles de l’expert viager ?

Sachez que la vente en viager doit être, comme n’importe quelle vente immobilière classique, authentifiée par le notaire. Seule la méthode de paiement du prix de vente change.

Dans ce cadre, un notaire peut vous aider à vendre votre maison en viager, tout comme peut le faire un expert viager.

L’expert viager est le professionnel qui accompagne le vendeur dans tout le processus de vente :

Il réalise l’estimation du bien pour définir le bouquet et la rente viagère,
Il se charge de trouver les éventuels débirentiers,
Il se conseille le vendeur sur tous les point,
Il assiste le client jusqu’à ce que la signature de l’acte de vente ait lieu.

La vente en viager étant très spécifique, il est vivement conseillé de faire appel à un tel expert, notamment pour l’estimation du bouquet et de la rente.