Marché de l’immobilier neuf en 2021 : à quoi s’attendre ?

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Il est évident que le marché du bâtiment n’a pas échappé à la crise en 2020. Mais alors que certains annoncent avec optimisme un rebond du marché de la construction en 2021, tous les acteurs ne sont pas nécessairement aussi positifs. À quoi s’attendre pour le marché de l’immobilier neuf en 2021 ? Et quelles sont les tendances de la construction neuve ? Point sur les évolutions de l’immobilier neuf en 2021, et sur les résultats de l’année 2020.

2020 : année noire pour l’immobilier neuf

Sans surprise, il est évident que le marché de la construction neuve a fait pâle figure cette année. Les autorisations de construire permettent ainsi facilement de se faire une idée de l’état du marché de la construction lors de la crise sanitaire.

Ainsi, le marché de la construction neuve a subi une baisse de 15 % entre 2019 et 2020, avec 380 000 logements neufs construits à travers toute la France.

En cause de cette année noire, les deux confinements successifs, qui ont gelé les chantiers pendant plusieurs mois, et refroidi les ardeurs des investisseurs. Il va sans dire que le marché immobilier a souffert du coronavirus, et que les effets de la crise sanitaire sont encore à venir sur l’immobilier neuf, y compris en 2021.

Un rebond du marché de la construction en 2021 ?

Avec une année 2020 marquée par la surprise et l’incertitude, il faut admettre que l’année 2021 semble déjà plus prometteuse. Les premières vaccinations en France laissent espérer une année plus simple, et le secteur du BTP s’est déjà grandement adapté (bien plus actif lors du second confinement que lors du premier).

Cependant, si 2021 devrait voir apparaître un rebond du marché, les professionnels du secteur restent prudents. Olivier Salleron, président de la Fédération Française du Bâtiment, est plutôt pessimiste sur le sujet. Malgré une hausse prévue de 11,3 % sur le marché immobilier neuf en 2021, il annonce que le rebond ne suffira pas à absorber les pertes entraînées lors de 2020.

Sa crainte ? “50 000 postes qui seraient en danger” dans le secteur du BTP, comme il l’annonçait en décembre 2020 lors d’une conférence de presse. En comparaison aux 10 000 emplois en moins cette année sur le secteur du bâtiment, ce chiffre a de quoi faire craindre le pire pour les professionnels du bâtiment.

Si 2021 sera à priori une meilleure année que 2020, elle ne suffira donc pas nécessairement à rattraper l’impact du coronavirus, et il ne faudrait donc pas s’imaginer une année 2021 extraordinairement haute. D’autant plus qu’il faut s’attendre à une baisse de pouvoir d’achat des Français, dans une période où le prix du foncier n’a jamais été aussi haut. Le marché immobilier ne sera donc pas forcément ouvert à grand monde en cette année 2021…

Vers une hausse des primo-acquéreurs en 2021 ?

Si les chiffres bruts font craindre le pire, on peut imaginer différentes sources d’espoir pour les constructeurs de maison individuelles et pour le marché immobilier au global.

Les récents ajustements des prêts immobiliers pourraient en effet permettre une hausse des primo-acquéreurs. Le 17 décembre 2020, le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) a en effet autorisé une hausse du taux d’endettement de 35 % (au lieu de 33 %) et une durée d’endettement maximale de 27 ans (au lieu de 25 ans).

Résultat ? Il faut s’attendre à une hausse du nombre de primo-acquéreurs en 2021, grâce à une plus grande facilité d’accès au crédit. Le but premier du HCSF est clairement de soutenir le marché immobilier et les nombreux emplois qui l’entourent. Cette décision pourrait avoir un impact positif sur le nombre de constructions neuves réalisées en 2021.

Et pour cause, d’une part certains primo-acquéreurs sont intéressés par la construction neuve. D’autre part, il est essentiel de stimuler les primo-acquéreurs, pour permettre aux autres propriétaires de vendre leur bien, notamment dans l’optique de faire construire du neuf.

Par ailleurs, l’éco-prêt à taux zéro est toujours de vigueur en 2021, de même que le dispositif Pinel pour l’investissement locatif, ce qui pourrait une fois de plus stimuler la construction de logements neufs, et donc le marché de la construction.

L’impact du RE2020 sur le marché de la construction en 2021

Si la crise sanitaire a clairement eu un impact sur le marché de la construction, le coronavirus n’empêche pas pour autant les plans du gouvernement d’avancer. Ainsi, la RE2020 (Réglementation Environnementale 2020), un ensemble de lois qui va permettre de diminuer l’impact du parc immobilier neuf sur l’environnement, a été annoncée à la mi-décembre 2020, pour une application dès l’été 2021.

Or, la RE2020 va imposer de nouvelles normes de constructions dans le neuf, pour construire des logements plus écologiques. L’annonce a créé une levée de boucliers, notamment car elle pourrait annoncer la fin du chauffage au gaz, mais aussi parce qu’elle a un impact fort sur le secteur de la construction neuve, dans une période déjà tendue.

En imposant des normes de construction plus strictes, le gouvernement pourrait indirectement augmenter le coût de construction d’une maison neuve, et donc fatalement réduire le nombre de constructions en 2021. Il ne faudrait néanmoins pas exagérer l’impact du RE2020 sur la construction neuve, car les enjeux de la construction écologique ne sont pas nouveaux pour les constructeurs.

Il reste à voir si les conjonctures risquent ou non de stopper les ardeurs des investisseurs immobiliers en 2021, ou si au contraire la période sera propice à la construction neuve et à l’investissement dans la pierre, dans cette période économique trouble.