Le prix au m² est-il suffisant pour l’estimation d’une maison ?

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Dernière mise à jour le : 14 septembre 2021 par Rénovation et travaux

Le prix au m² dans l’immobilier est très souvent utilisé pour déterminer la valeur d’une maison. On établit alors le prix au m² d’une maison ou d’un appartement dans la ville ou le quartier, pour en extrapoler l’estimation d’une maison. Mais le prix d’un bien immobilier au m² est-il le seul moyen de faire l’estimation d’une maison ou d’un appartement ? C’est ce que nous allons voir dans cet article dédié à l’estimation immobilière…

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Estimer la valeur d’un bien immobilier selon le prix moyen au m²

L’estimation du prix d’un bien est une étape primordiale lors de la vente d’une maison ou d’un appartement. L’estimation d’une maison ou d’un appartement va assurer son attractivité, et accélérer la vente. Elle assure également au propriétaire que son bien est vendu à un prix réaliste, et qu’il ne perd pas d’argent dans l’opération.

Bien souvent, les agents immobiliers et les spécialistes vont s’appuyer sur le prix moyen au m² dans une ville, pour faire l’estimation d’une maison, comme nous allons le voir :

Qu’est-ce que le prix au m² dans l’immobilier ?

Il est assez fréquent de réaliser une estimation immobilière en fonction du métrage de l’appartement ou de la maison. En effet, plus une maison est grande, et plus elle est coûteuse, ce qui est assez logique dans l’esprit.

Le prix au m² moyen, en immobilier, dépend alors de la localisation du bien. Sur internet, on peut aisément trouver des indications de prix au m² d’une maison ou d’un appartement dans telle ou telle ville, et dans tel ou tel quartier.

Ces prix moyens au m² sont tout simplement des estimations fondées sur l’ensemble des ventes immobilières dans un quartier ou dans une ville. Pour les estimer, les sites spécialisés s’appuient sur les montants des dernières ventes immobilières pour estimer un prix au m² par quartier, par ville ou encore par région.

À savoir : en moyenne, le prix moyen au m² est plus élevé pour un appartement que pour une maison. Voilà pourquoi il est essentiel d’indiquer si vous mettez en vente une maison ou un appartement au moment de vos recherches.

Comment connaître la valeur d’une maison en fonction de son prix au m²

Pour faire l’estimation d’une maison en fonction du m², il ne vous faut que 2 données :

La superficie du bien immobilier : pour un appartement, on s’appuie sur le métrage loi Carrez. Pour une maison, on s’appuie sur la surface habitable.
Le prix moyen au m² : cette donnée peut être retrouvée sur les sites spécialisés.

Une fois que vous disposez du prix au m² moyen dans votre quartier, le calcul est alors simple :

Prix de vente (en €) = prix moyen du mètre carré (en €) x superficie du bien (en m²)

Pour exemple, si vous découvrez que le prix moyen de l’immobilier est de 1800 € du m² dans votre ville, et que vous vendez une maison de 120 m², la valeur estimée de cette dernière sera donc de 216 000 € (120 m²*1800 €).

Privilégiez la donnée la plus précise possible pour votre calcul, c’est à dire le prix au m² moyen dans votre quartier. En effet, le prix au m² d’une ville n’est pas révélateur, car certains quartiers sont toujours mieux côtés que d’autres. Pour exemple, le prix de l’immobilier à Lyon va de 3000 à 7000 € du m² pour une maison. On comprend dès lors l’importance de trouver une donnée précise face à une telle échelle de prix.

L’intérêt du prix au m² dans l’immobilier

Le marché de l’immobilier évolue constamment, en fonction de nombreux facteurs comme le pouvoir d’achat des acheteurs, les politiques pratiquées par le gouvernement sur l’immobilier, les taux immobiliers des banques ou encore l’inflation.

Dans ce marché global, les micromarchés évoluent d’une façon indépendante à leur propre rythme. Ainsi, le dynamisme d’une ville ou d’un quartier peut avoir un impact sur le coût de l’immobilier sur un marché local, en dépit du marché français en général.

Connaître le prix au m² dans une région et dans une ville à un instant précis est donc primordial quand on veut faire l’estimation d’une maison, car les prix évoluent en permanence et qu’il est difficile d’anticiper les variations de prix sans ce critère clef.

Connaître le prix au m² en fonction des ventes réelles est également indispensable en immobilier pour déterminer quelles sont les tendances des marchés, en particulier au niveau local.

En effet, comme seuls les ventes réelles peuvent déterminer la valeur d’un bien, déterminer le prix moyen au m² est primordial pour examiner les hausses ou les baisses du marché immobilier. Mais ce prix au m² n’est pas sans failles pour autant…

Pourquoi l’estimation immobilière par prix au m² n’est-elle pas toujours pertinente ?

Il est difficile d’établir une formule mathématique 100 % exacte pour estimer le prix au m².

En effet, différents facteurs font qu’une estimation immobilière fondée sur le prix au m² sera souvent inexacte :

Comme le nombre de biens qui trouvent acquéreur pendant un une période définie est disparate, définir une médiane cohérente est infaisable.
Par ailleurs, si vous prenez les prix du m² ancien par ville, vous verrez qu’ils ne se ressemblent pas, avec des écarts plus ou moins grands selon les villes et les quartiers.
Le prix de l’immobilier au m² ne prend en compte que la surface du bien immobilier. Or, une maison ou un appartement peuvent disposer d’atouts supplémentaires (balcon, piscine, vue sur la mer, etc.) qui sont difficiles à estimer.
Le prix de l’immobilier au m² ne prend pas en compte la surface du terrain, qui a pourtant son influence sur le prix d’un bien immobilier.
Le coût de l’immobilier au m² ne prend pas non plus en compte l’état des biens en vente, qui a forcément un impact sur le prix.

Au final, le prix moyen de l’immobilier au m² est un bon indicateur pour l’estimation d’un bien ou pour la connaissance du marché immobilier local… mais qui ne se suffit pas à lui-même !

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Quels autres facteurs peuvent influencer l’estimation d’une maison ou d’un appartement ?

Même si deux biens possèdent la même superficie et se trouvent dans le même quartier, leurs prix au m² pourraient tout à fait être différents.

La raison à cela est que chaque bien possède aussi bien ses charmes que ses défaut. Ainsi, le prix de l’immobilier au m² peut dépendre de très nombreux critères :

Environnement et voisinage immédiat du bien : un énorme vis-à-vis ou une copropriété mal entretenue vont descendre la valeur d’un bien, tandis qu’une superbe vue pourrait l’augmenter.
Localisation géographique : l’attractivité du quartier et la présence de commerce à proximité peuvent augmenter la valeur d’un bien.
Disposition et agencement : la disposition de la maison peut avoir un impact sur sa valeur. L’acquéreur cherchera des pièces bien définies, qui ne se traversent pas et donnent une impression de volumes.
Nombre d’étages : une maison de plain-pied pourrait être plus recherchée dans certaines villes, et le nombre d’étages aura un impact certain sur le coût d’une maison.
Entretien du bien : l’état du bien et les travaux nécessaires à sa rénovation ont un impact évident sur son prix. N’espérez pas vendre au prix moyen du m² si l’acquéreur doit remplacer la chaudière ou refaire la toiture !
Aménagements existants : piscine, garage, jardin, etc. Les aménagements de votre bien immobilier auront eux aussi un impact sur sa valeur immobilière.

Ainsi, il est essentiel de prendre en compte l’ensemble des critères qui entourent un bien pour réaliser une estimation immobilière. Voilà pourquoi un agent immobilier va forcément visiter le bien pour réaliser une estimation, et non pas s’appuyer uniquement sur la surface du bien.

À savoir : il faut noter que l’appréciation personnelle peut également entrer en compte dans le prix d’une maison. Certains acquéreurs peuvent avoir un « coup de cœur », et être prêts à payer au-delà du prix du marché… mais il faut pour cela que le bien soit exceptionnel.

Comment estimer un prix immobilier ?

Vous l’aurez compris, si le prix au m² est utile, il n’est pas suffisant pour faire une estimation d’appartement ou de maison.

Sachez qu’il existe de nombreux critères à considérer, comme ceux cités plus haut. Vous pouvez aussi vous appuyer sur les annonces en ligne, en cherchant des biens similaires au vôtre pour estimer le prix de votre logement.

Le mieux reste cependant de faire appel à un professionnel pour l’estimation immobilière, de manière à être en mesure de recevoir un avis objectif, de la part d’une personne habituée à réaliser des ventes.