L’importance de la surface loi Carrez

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Dernière mise à jour le : 12 mars 2024 par Rénovation et travaux

Devant la pénurie d’appartements dans certaines villes de France, et face à l’augmentation croissante du prix du mètre carré, la législation a mis en place des dispositions pour protéger l’acquéreur lors de tout achat d’un appartement ou d’un bien en copropriété. Il s’agit notamment de la loi Carrez, applicable sur les logements concernés par le régime de la copropriété. Qu’est-ce que la loi Carrez ? Quelle est son importance avant une mise en vente pour le vendeur comme pour l’acquéreur ? Retrouvez les détails ci-après.

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L’importance de la loi Carrez avant une mise en vente

La surface habitable est une donnée primordiale lors de l’achat d’un appartement. Et pour cause, l’estimation d’un appartement est souvent réalisée en fonction de sa surface.

Il s’agit alors de s’assurer que la surface communiquée par l’acquéreur est bien correcte, pour être sûr de ne pas payer un appartement trop cher. Et c’est là que la loi Carrez entre en jeu….

Qu’est-ce que la loi Carrez ?

La facilité d’obtention des crédits immobiliers et la pénurie de logements actuelle incitent la plupart des gens à s’intéresser à l’achat en copropriété. Acheter un appartement est souvent indispensable pour les primo-acquéreurs, qui n’ont pas forcément les moyens d’acheter une maison individuelle.

Or, l’achat d’un appartement nécessite de multiples précautions. L’acquéreur doit notamment veiller à ce que la surface communiquée soit bien en accord avec la réalité, pour être certain de ne pas acheter un appartement trop cher.

Pour ainsi éviter les abus de la part du vendeur, le législateur a instauré le 18 décembre 1996 la loi numéro 96-1107, appelée loi Carrez. Cette loi porte sur la protection des personnes qui achètent des lots de copropriété, et vise à assurer que le vendeur communiquer la bonne surface lorsqu’il met en vente son appartement.

La loi Carrez informe clairement les acquéreurs sur la superficie du bien. Le vendeur est donc obligé d’indiquer la surface du bien selon le métrage dicté par la loi Carrez. Il est donc, grâce à cette loi, impossible de dissimuler la véritable surface d’un appartement en vente.

Sachez que cette loi est applicable à tous les lots en copropriété de plus de 8 m², peu importe leur usage.

Comment calculer une surface loi Carrez ?

Lors de la mise en vente d’un appartement, c’est la surface loi Carrez qui doit être clairement indiquée par le propriétaire.

Le calcul d’une surface en loi Carrez est une mesure complexe, mais qui doit être précise :

Pour calculer la surface habitable en loi Carrez, seule la partie privative du bien en copropriété est prise en compte. Sont donc exclus les autres éléments comme les terrasses ou balcons, le garage, le jardin et le parking.
Les pièces incluses dans la surface habitable doivent avoir une hauteur de 1,80 mètre sous plafond au minimum selon la loi Carrez.
Il faut également retirer les cloisons, les embrasures des fenêtres et portes, les gaines ainsi que les cages d’escalier de la surface loi Carrez.
Les greniers et les combles, qu’ils soient aménagés ou non, sont pris en compte dans le calcul.

La surface prise en compte par la loi Carrez

Les parties considérées dans le calcul de la surface Carrez sont :

Les pièces classiques : chambre, salle de bain, salon et cuisine,
Les combles aménagés et non aménagés,
Les remises et greniers,
La véranda.

Cependant, seules la surface dont les plafonds est situé à 1,80 m ou plus est prise en compte. Les extrémités d’une chambre mansardée peuvent donc ne pas être prises en compte dans ce calcul.

Ainsi, la loi Carrez ne représente pas la taille totale du bien, mais exclusivement la surface immédiatement exploitable. Cela évite donc de surestimer la surface d’un bien en copropriété, ce qui se ferait au détriment du nouvel acquéreur.

Qui peut établir le certificat de surface Carrez ?

Aucune loi ne mentionne la personne compétente pour établir un certificat de surface Carrez. Cela signifie qu’en théorie, tout le monde peut faire le relevé des surfaces dans le but d’établir un certificat de surface Carrez.

Néanmoins, vu la complexité du travail et pour minimiser les marges d’erreur, il est conseillé de faire appel à un professionnel. On peut ainsi faire appel à :

Un architecte,
Un agent immobilier,
Une société de diagnostics immobiliers,
Un géomètre expert.

Si la surface loi Carrez indiquée à l’acquéreur est supérieure à la surface loi Carrez réelle, ce dernier serait en mesure de réclamer des dommages et intérêts. D’où l’intérêt d’être certain de ses mesures lors de la mise en vente d’un bien en copropriété.

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À quel moment effectuer un diagnostic de superficie en loi Carrez ?

La durée de l’attestation de surface en loi Carrez est généralement illimitée. Vous pouvez donc à tout moment confier le diagnostic loi Carrez à un professionnel.

Sachez toutefois que l’attestation est nominative. Cela signifie qu’un contrat engageant la responsabilité d’un diagnostiqueur ne peut pas se transmettre au prochain propriétaire du bien.

Si vous possédez, par exemple, l’ancienne attestation de surface en loi Carrez du précédent occupant des lieux, vous pouvez utiliser la mesure de surface, mais vous ne serez pas couvert par la responsabilité civile du professionnel en cas de litige.

À savoir : il faut également effectuer un diagnostic de superficie si vous avez effectué des travaux qui ont touché la mesure de surface loi Carrez.

Quelles sont les conséquences en cas d’erreur en surface Carrez ?

Les erreurs constatées dans la surface Carrez peuvent avoir des conséquences sur la vente du bien.

Tout dépendra alors de la marge d’erreur entre la surface indiquée et la surface réelle :

Si la superficie indiquée a été surestimée de plus de 5 % : l’acquéreur est en droit de demander la diminution du prix proportionnellement au nombre de mètres carré manquant. Pour cela, il dispose d’un délai d’un an après la signature de l’acte authentique.
Si la superficie est supérieure à celle mentionnée dans l’acte : le vendeur ne bénéficiera d’aucun supplément de prix, puisque la différence est en sa faveur.
Absence de mention dans l’avant-contrat : si la surface loi Carrez n’est pas indiquée dans l’avant-contrat, l’acquéreur a deux options : soit demander la nullité de l’avant-contrat, soit exiger l’introduction de la mention dans l’acte authentique.
Absence de mention dans l’acte authentique : l’acquéreur peut demander la nullité de cet acte dans le mois suivant sa signature, devant le tribunal de grande instance.

Vous l’aurez compris, mieux vaut être certain de votre métrage loi Carrez avant la mise en vente d’un bien en copropriété. Sans cela, vous risquez de voir la vente compromise.