Faire une évaluation de son bien immobilier pour sa déclaration à l’ISF

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Dernière mise à jour le : 14 septembre 2021 par Rénovation et travaux

Si vous êtes propriétaire de beaucoup de bien immobiliers, vous pourriez être redevable d’impôts spécifiques. Il convient ainsi de réaliser une bonne évaluation du ou de vos biens immobiliers, car ils constituent la base de calcul de ISF (aujourd’hui devenu IFI). Êtes-vous assujetti à l’IFI ? Comment calculer la valeur vénale de vos biens ? Comment déclarer la valeur de ses biens aux impôts ? Cet article vous donnera les réponses à toutes vos questions.

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Qui est redevable à l’IFI (anciennement ISF) ?

L’ISF (Impôt de Solidarité sur la Fortune) est devenu l’IFI (impôt sur la fortune immobilière). Cet impôt touche désormais uniquement les propriétaires qui disposent de nombreux biens immobiliers, ou d’un bien immobilier particulièrement coûteux.

Si vous possédez des œuvres d’art, de l’or, des placements financiers ou des bijoux, sachez qu’ils ne sont plus pris en compte dans le calcul de l’IFI, comme c’était le cas pour l’ISF.

Désormais, seuls vos biens immobiliers sont comptabilisés dans ce nouvel impôt. Si la valeur du patrimoine de votre foyer fiscal excède le montant de 1,3 million d’euros au début de l’année de déclaration des revenus, vous êtes concerné par l’IFI.

Sont considérés dans le calcul :

Vos biens immobiliers en cours de construction,
Vos biens immobiliers bâtis,
Les terrains nus que vous possédez,
Vos biens détenus en usufruit,
Les biens que vous détenez indirectement.

Au moment de faire sa déclaration de patrimoine, il est donc essentiel de bien estimer la totalité de ses biens immobiliers, pour déterminer à coup sûr si vous êtes redevable de l’IFI ou non.

Faire une estimation immobilière pour l’IFI

Naturellement, le calcul de l’IFI se fait en fonction de la valeur vénale de vos biens immobiliers. Il est dès lors essentiel de savoir comment déterminer cette valeur, de manière à éviter tout risque de redressement fiscal.

Calcul de la valeur vénale pour l’IFI

Tout comme pour l’ancien ISF, le montant à déclarer pour le calcul de l’IFI est la valeur vénale de vos biens.

Est entendue par valeur vénale, la valeur que vous auriez eue de vos biens si vous les vendiez en l’état au 1^er janvier de l’année.

Pour obtenir la valeur vénale de vos biens immobiliers, vous pouvez utiliser les méthodes suivantes :

La méthode par comparaison : la valeur vénale s’obtient en comparant vos biens avec d’autres aux mêmes caractéristiques vendues sur le marché de l’immobilier de votre ville ou région. Pour cela, l’indicateur considéré est le prix au m². Nous vous invitons à utiliser PATRIM, un outil gratuit mis en ligne par l’État.
L’évaluation selon la valeur antérieure : si vos biens ont été acquis récemment et qu’aucune modification majeure n’a eu lieu sur ces biens, cette méthode peut être utilisée. La valeur de vos biens est obtenue en rehaussant leur valeur estimée de l’année dernière.
L’évaluation par le revenu : cette méthode est difficile à appliquer et augmente le risque d’erreur, donc de sanction. Il s’agit d’évaluer vos biens à partir du revenu qu’ils génèrent.

Quoi qu’il en soit, souvenez-vous que la valeur vénale d’un bien immobilier évolue chaque année. Vous ne pouvez donc pas indiquer la valeur d’achat d’un bien immobilier comme valeur vénale si ce dernier a été acheté il y a plusieurs années.

Les ajustements possibles dans le calcul de l’IFI

Le calcul de l’IFI se fait à partir de la valeur nette de votre patrimoine. Quand l’estimation immobilière a été faite, il faut aussi prendre en compte les décotes :

30 % sur votre résidence principale si vous ne la détenez pas en SCI,
10 à 20 % sur les biens mis en location,
75 % sur les forêts,
5 % à 20 % sur les biens en indivision.

Outre les décotes, des déductions se portent également sur les éléments suivants :

Crédit immobilier,
Dépenses liées aux travaux sur vos biens,
L’IR à payer pour l’année concernée,
La taxe sur les logements vacants,
La taxe foncière.

Si votre patrimoine immobilier est complexe, le mieux est de faire appel à un fiscaliste, pour être certain de minimiser votre IFI.

Déclaration à l’IFI : pouvez-vous estimer vous-même vos biens ?

Aucune loi n’oblige les propriétaires à engager un professionnel pour l’estimation de leurs biens immobiliers. Ainsi, vous avez le droit de réaliser vous-même l’estimation d’un bien dans le cadre d’une déclaration d’impôts.

Pour cela, divers outils sont peuvent vous aider :

Vous pouvez, par exemple, optez pour les sites web des professionnels qui peuvent fournir des informations sur les transactions immobilières. Il s’agit des sites de regroupements des notaires ou des agents immobiliers.
Vous avez également comme choix la comparaison des données sur la fiche Patrim, le site de l’administration fiscale. En vous connectant depuis votre espace personnel, vous accédez directement aux transactions immobilières qui se sont passées dans le même secteur géographique que vos biens.
Vous trouverez enfin d’autres outils en ligne pour l’estimation d’une maison ou d’un appartement.

S’il vous est possible d’estimer vous même vos biens, attention à l’objectivité de vos estimations. Vous serez bien évidemment tenté de sous-évaluer vos biens pour payer le moins d’IFI possible. Mais cela risque de se porter contre vous en cas de redressement fiscal.

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L’estimation des biens par un professionnel pour votre déclaration à l’ISF

Solliciter l’aide d’un professionnel est le meilleur moyen de minimiser les marges d’erreur dans l’estimation de vos biens pour les impôts.

Faire appel à un professionnel de l’estimation immobilière pour sa déclaration d’IFI vous apportera plusieurs protections :

Vous profiterez d’une estimation immobilière objective, et pourrez être certain de la somme indiquée à l’administration fiscale.
En cas de contrôle, vous pourrez vous appuyer sur votre expert immobilier, et ce dernier pourra engager sa responsabilité.
Avec une estimation immobilière fiable, le risque de subir un redressement fiscal sera donc moindre, si le fisc procède à des contrôles.

Vous pouvez, de ce fait, faire appel à un notaire, à un agent immobilier ou à un expert immobilier pour estimer vos biens et en déduire le juste prix. Ils prendront en compte tous les critères qui puissent augmenter ou réduire la valeur de vos biens.

Gardez en tête que l’évaluation par un expert immobilier ou par un notaire est plus intéressante si vous souhaitez une conclusion écrite, qui fera donc preuve de votre bonne foi en cas de contrôle fiscal.