Evaluer ses biens immobiliers pour une déclaration d’impôts

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Dernière mise à jour le : 14 septembre 2021 par Rénovation et travaux

Si vous êtes propriétaire d’un ou de plusieurs biens immobiliers, sachez que vous pouvez être amené à effectuer une déclaration d’impôts qui évoque la valeur de vos biens. Le principal impôt à payer en matière d’immobilier est l’IFI. Il reste à savoir si vos biens sont soumis ou non à cet impôt. Si c’est le cas, il faut estimer la valeur de vos biens immobiliers à travers la déclaration de vos impôts. Voyons comment estimer une maison dans le cadre des impôts.

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L’estimation de vos biens pour la déclaration d’impôts

Les biens immobiliers font l’objet d’une déclaration d’impôts spécifiques, séparément à l’impôt sur la fortune. Dans ce cas, vous ne devez déclarer que vos biens immobiliers, séparément du reste de votre patrimoine.

Les biens immobiliers concernés par la déclaration d’impôts

La déclaration de l’IFI doit se faire avec celle de vos revenus. Vous êtes sujet à la déclaration d’IFI si vous disposez d’un patrimoine immobilier taxable d’une valeur dépassant les 1,3 million d’euros.

Votre patrimoine immobilier doit prendre en compte :

Vos terrains nus,
Vos biens immobiliers bâtis,
Vos bâtiments en cours de construction,
Vos biens en usufruit.

Naturellement, si vous êtes uniquement propriétaire d’une maison ou d’un appartement dont la valeur est bien en-deça des 1,3 million d’euro, vous n’aurez pas à vous préoccuper de ce sujet.

Comment estimer la valeur de vos biens immobiliers pour la déclaration d’impôts ?

Pour déterminer le juste prix, l’administration demande aux propriétaires de déclarer la valeur vénale de leurs biens immobiliers, que ces derniers soient détenus en pleine propriété ou non. La valeur vénale est la valeur à laquelle le propriétaire pourrait vendre ses biens actuels avant l’année de déclaration.

Ainsi, pour l’estimation de son patrimoine, le propriétaire peut recourir à la méthode par comparaison. Ce qui signifie comparer le prix au m² de ses biens avec ceux qui ont les mêmes caractéristiques et qui sont vendus dans son secteur géographique.

Vous pouvez également utiliser :

L’évaluation par le revenu : cette méthode est plus complexe et augmente la marge d’erreur. L’estimation se base sur le revenu apporté par les biens au propriétaire.
L’évaluation selon la valeur antérieure : le propriétaire peut effectuer l’évaluation à partir de l’ancienne valeur du bien, mais à condition que celui-ci soit encore dans le même état.

L’enjeu est quoi qu’il en soit pour l’administration fiscale d’avoir une vision objective de la valeur de vos biens. Il s’agirait alors de ne pas vous tromper, sans quoi vous risqueriez un redressement.

Les ajustements permis lors de l’évaluation des biens immobiliers

Sachez qu’il est possible d’appliquer des décotes sur les valeurs vénales de vos biens immobiliers. Par exemple, un abattement de 30 % peut être appliqué sur la valeur d’une résidence principale.

Toutefois, si cette dernière est détenue dans le cadre d’une SCI, vous n’aurez droit à aucun abattement. Par contre, pour les maisons de vacances détenues par SCI, une minoration de 10 à 20% est tolérée.

Outre la valeur vénale, il existe encore quelques éléments pour avoir une valeur nette du patrimoine :

Les crédits immobiliers,
Les dépenses de travaux sur les biens,
La taxe foncière,
Le montant de l’impôt sur le revenu de l’année concernée.

Si vous êtes propriétaire d’un vaste patrimoine immobilier, vous aurez tout intérêt à faire appel à un fiscaliste pour vous aider à dresser votre déclaration de revenus.

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Évaluer soi-même ses biens immobiliers pour la déclaration d’impôts

Effectuer soi-même l’évaluation de ses biens immobiliers est tout à fait possible. De plus, vous avez à votre disposition un outil administratif pour vous aider : Patrim. Il est accessible sur le site impot.gouv.fr.

Cet outil vous aide à déterminer la valeur vénale de vos biens en ayant accès aux différentes ventes immobilières ayant eu lieu à proximité de la localisation de vos biens.

Par ailleurs, vous pouvez également utiliser les outils proposés par les sites des agences immobilières et les notaires pour faire l’estimation de vos biens immobiliers. N’hésitez pas non plus à éplucher les enquêtes réalisées par la presse. Bien sûr, vous devez ensuite minorer ou majorer les valeurs obtenues en fonction des caractéristiques de vos biens.

Déclaration d’impôts : faire évaluer ses biens par un professionnel

L’évaluation des biens immobiliers fait l’objet de contrôle de l’administration. Aussi, si vous prenez cette évaluation à la légère, vous pouvez subir des pénalités. Pour minimiser la marge d’erreur ou si votre patrimoine est important, il est vivement conseillé de faire appel à un professionnel.

La meilleure solution sera de demander l’aide d’un notaire pour estimer vos biens à juste prix, et de manière impartiale. En effet, ces professionnels prennent en considération les caractéristiques de vos biens et leurs environnements.

L’avantage de l’estimation du notaire, dans ce cadre, est que vous aurez une preuve écrite que l’estimation a été réalisée objectivement. Ce sera donc en votre faveur si jamais les impôts cherchent à contrôler vos déclarations.