Quels sont les diagnostics immobiliers obligatoires ?

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Dernière mise à jour le : 12 mars 2024 par Rénovation et travaux

Un diagnostic immobilier est un document qui permet à l’acquéreur d’un bien d’avoir une vision plus claire de ce dernier. Lors de toute transaction immobilière, il n’est donc pas étonnant d’apprendre qu’il existe des diagnostics immobiliers obligatoires. Un certain nombre de certificats doit être délivré par le propriétaire du bien en vue d’établir l’acte de vente. Ces certificats démontrent l’état du bien immobilier avant sa vente et assurent sa conformité vis-à-vis des lois et règlements en vigueur. Mais quel diagnostic immobilier est-il obligatoire ? Nous faisons le point.

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Le diagnostic obligatoire pour la vente

Un ensemble de diagnostics est imposé par la loi pour informer l’acquéreur sur l’état général du bien qu’il veut acheter. Ces diagnostics visent à indiquer à l’acquéreur différents éléments, comme la consommation énergétique du bien qui l’intéresse.

Le dossier de diagnostic technique

Le dossier de diagnostics techniques (DDT) est présenté obligatoirement à celui qui veut acheter ou louer un bien immobilier.

Il a été rendu obligatoire depuis le 8 juin 2005 et comporte tous les diagnostics imposés par la loi avant la vente ou la mise en location d’un immeuble, à savoir :

Le DPE (diagnostic de performance énergétique),
Le diagnostic plomb,
Le diagnostic amiante,
Le diagnostic termites,
L’état d’installation électrique,
L’état d’installation au gaz,
Le diagnostic ERNMT (état de risques naturels, miniers et technologiques),
Le diagnostic d’assainissement,
Le diagnostic loi Carrez.

Parmi les informations que l’acquéreur peut tirer du DDT, on retrouve donc la performance énergétique du logement, le respect ou non des normes de sécurité pour la santé, les risques technologiques, etc.

Quand réaliser les diagnostics immobiliers ?

Les acheteurs potentiels peuvent demander à tout moment le DDT au propriétaire. Le mieux est donc, au plus tard, d’ordonner la réalisation de ces diagnostics obligatoires dès que le bien immobilier est mis en vente.

Mais il est aussi possible de les réaliser un peu plus tôt.

Il est à savoir que le dossier de diagnostics techniques doit accompagner obligatoirement le compromis de vente et l’acte authentique de vente. Ne pas avoir fait appel à un diagnostic immobilier pourrait donc vous faire passer à côté d’une vente, si un acquéreur change d’avis entre sa proposition d’achat et le délai de réalisation des diagnostics.

Quelles sanctions en cas d’absence de diagnostics techniques ?

Lors de la signature de l’acte de vente, si un des documents relatifs à l’amiante, au plomb, au gaz naturel et aux termites n’est pas présent, c’est le propriétaire vendeur qui sera tenu comme responsable dans le cas où un risque ou un dommage apparaît.

En effet, il sera alors supposé que le propriétaire du bien a délibérément caché les vices du bien (et ce même s’il ne connaissait pas ces vices). Si l’un des documents n’est plus en cours de validité, le propriétaire a l’obligation de le remplacer.

Si ces points ne sont pas respectés, deux sanctions sont prévues :

L’acheteur a le droit de demander une réduction du prix (par exemple le prix des travaux de désamiantage en cas de présence d’amiante).
Il peut exiger que la vente soit annulée et que le vendeur lui restitue la totalité du prix (ce qui entraîne la nullité de l’acte de vente).

On comprend dès lors que l’absence de diagnostic obligatoire pourrait être très dommageable au vendeur, et que ce dernier a donc tout intérêt à vérifier que la totalité des diagnostics obligatoires est présentée à l’acquéreur.

Étudions donc plus en détail les différents diagnostics immobiliers obligatoires.

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Les diagnostics de vente de maison liés au bâti

Une partie des diagnostics techniques lors de la vente d’une maison visent à informer l’acquéreur au sujet de l’état actuel du bien qui l’intéresse :

DPE obligatoire: le DPE permet d’avoir une idée précise sur le niveau d’énergie que le logement consomme. Grâce à ce diagnostic, l’acheteur peut évaluer les dépenses à prévoir pour la consommation d’énergie ou la rénovation énergétique du bâtiment.
Diagnostic termites : ce diagnostic garantit qu’il n’y a ni termite ni autres insectes xylophages dans le logement. Il n’est obligatoire que dans les communes à risques, c’est à dire déjà infestées par les termites. Consultez votre mairie pour savoir si votre commune est concernée.
Diagnostic gaz : ce diagnostic vérifie que l’installation du gaz dans le logement n’est pas défectueuse, et informe l’acquéreur sur les éventuelles rénovations à prévoir. Naturellement, il n’est nécessaire que pour les maisons équipées au gaz de ville.
Diagnostic électricité : ce diagnostic assure l’acheteur que l’installation électrique, même si elle a été faite depuis plus de 15 ans, ne comporte pas de vice. Il informe également quelles sont les rénovations à prévoir pour mettre l’installation électrique au nord.
Contrôle des installations d’assainissement : si le logement se situe hors d’une zone d’assainissement collectif, il doit être équipé d’un système d’assainissement individuel. Ce diagnostic vérifie que ce système est aux normes, et informe sur les modifications à réaliser.

Ces différents diagnostics peuvent être réalisés ensemble ou séparément, par un même diagnostiqueur immobilier. L’essentiel est qu’ils soient présents dans le DDT, et affichent une durée valable.

À savoir : le DPE est valable 10 ans, les diagnostic gaz, électricité et assainissement sont valables 3 ans. Le diagnostic termites ne sont valables que 6 mois.

Les diagnostics relatifs à des impératifs de santé

Les diagnostics peuvent également informer l’acquéreur sur les éventuels dangers liés à sa maison.

Trois domaines sont concernés : le plomb, l’amiante et les dangers relatifs à la localisation du bien. Ces diagnostics ont pour but de rénover les logements dangereux pour la santé de ceux qui y habitent.

Le diagnostic amiante: est obligatoire si la construction de l’immeuble a eu lieu avant 1997. S’il est négatif, il a une durée de validité illimitée.
Le diagnostic plomb : est obligatoire pour un logement dont la construction a eu lieu avant 1949. S’il est négatif, il a une durée de validité illimitée
Le diagnostic ERNMT : ce diagnostic prévient l’acquéreur au sujet des risques sismiques, miniers, technologiques et naturels. Il saura ainsi si le bien se situe à proximité d’une usine, ou s’il est exposé à certains risques, comme l’inondation. Sa durée de validité est de 6 mois.

On notera que le diagnostic ERNMT est le seul diagnostic gratuit, étant donné qu’il peut être délivré gratuitement par la mairie (il dépend uniquement de la localisation de la maison, et pas de son état).

Si vous disposez encore d’un diagnostic plomb ou amiante négatif, issu de l’ancien propriétaire de la maison, vous pouvez tout à fait l’utiliser lors de la vente.

Le diagnostic loi Carrez

Un dernier diagnostic immobilier peut s’avérer obligatoire lors de la vente d’un bien en copropriété : il s’agit du diagnostic loi Carrez.

Ce diagnostic technique concerne les ventes d’un logement en copropriété, comme l’appartement.

Il assure à l’acquéreur d’obtenir réellement la superficie du lot de copropriété stipulée dans l’acte de vente. Seuls les planchers couverts et clos doivent être obligatoirement diagnostiqués selon la loi Carrez. Ainsi, les terrasses, balcons, dépendances, et caves sont exclus.

Il ne faut pas négliger l’impact du métrage loi Carrez, car l’absence de ce diagnostic pourrait entraîner une renégociation du prix de vente de l’appartement (si l’erreur est de 5% ou plus).