Crédit immobilier sans apport : mode d’emploi

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Un prêt immobilier exige généralement un apport personnel de la part de l’emprunteur. Cet apport couvre notamment les frais accessoires au crédit. Toutefois, il existe une formule qui dispense l’emprunteur de cette participation : le crédit immobilier sans apport.

Crédit immobilier sans apport : un crédit jusqu’à 110 %

Comme son nom l’indique, ce type de crédit n’exige aucun investissement de la part de l’emprunteur. Il couvre autant l’acquisition immobilière que tous les frais générés par le projet. Habituellement, l’apport personnel est destiné à honorer les frais de notaire ainsi que les frais de dossier. Il englobe surtout l’intégralité du prix d’achat du bien.

Prix du bien entièrement couvert par le crédit

En fonction du profil de l’emprunteur, les banques limitent leur investissement à 60 ou 70 % du prix du bien. Le reste est à la charge de l’emprunteur. Dans un crédit sans apport, le prêt couvre la totalité du prix du bien.

Frais de dossier et frais de notaire compris

Un crédit sans apport peut éventuellement couvrir les frais annexes :

Frais de notaire : comprennent les frais d’acte, mais surtout tous les impôts et taxes liés à la transaction immobilière. L’ensemble de ces frais constituent entre 2 et 7 % du prix d’acquisition. Sinon, apprenez aussi davantage comment calculer les frais de notaire.
Frais de dossier : correspondent à la rémunération de l’organisme financier pour le traitement du dossier de l’emprunteur. Le client ne doit toutefois ces frais que si le crédit est accordé. Les frais de dossier varient d’un établissement à un autre. Certains y renoncent même. Les frais de dossier constituent entre 0,4 et 1 % du capital emprunté.

Précision : un prêt 100 % couvre uniquement le prix d’achat du bien. Le prêt 110 %, lui, couvre le prix du bien et tous les frais annexes.

Crédit sans apport : conditions appliquées par les banques

Les crédits qui proposent cette formule de crédit appliquent des critères d’éligibilité plus ou moins drastiques. Cette offre s’adresse à une clientèle bien ciblée.

Critères de ressource

Pour prétendre à un crédit sans apport, l’emprunteur doit justifier de revenus à la fois stables et assez conséquents. Sont principalement ciblés les cadres d’entreprise dont le revenu annuel médian tourne autour de 50 000 €. Le montant du prêt évolue en fonction du niveau de ressource :

Montant du crédit immobilier sans apport	Salaire moyen requis
150 000 €	2 500 €
200 000 €	2 700 €
300 000 €	3 500 €
500 000 €	4 500 €

Remarque : la banque peut moduler la durée du crédit en fonction du montant emprunté et de la capacité de remboursement de l’emprunteur.

Critères d’âge

Les organismes financiers tiennent également compte de l’âge de l’emprunteur pour décider de l’octroi d’un crédit sans apport. Les banques accordent essentiellement les prêts sans apport aux jeunes actifs, de 25 à 40 ans. Cela se justifie par la faculté de l’emprunteur à s’engager plus longtemps. Cela évite de prolonger le prêt au-delà de la retraite. L’âge constitue une garantie supplémentaire pour la banque.

Règlementation : depuis le 1^er janvier 2022, le Haut Conseil de Stabilité Financière, HCSF, limite la durée des crédits immobiliers à maximum 25 ans.

Crédit sans apport : les démarches à suivre

Pour bénéficier d’un crédit immobilier sans apport, il faut déjà trouver une banque qui propose de type de crédit. Vous devez ensuite constituer un dossier à soumettre à la banque.

Trouver une banque qui propose un crédit immobilier sans apport

Toutes les banques ne proposent pas de prêt sans apport. La plupart d’entre elles refusent, en effet, de prendre le risque. La réglementation actuelle décourage d’ailleurs cette formule. Pour autant, il existe encore quelques établissements qui continuent de proposer des crédits immobiliers sans apport. Il en est ainsi de la Banque postale ou encore de la Caisse d’épargne. De manière générale, le crédit immobilier sans apport personnel est surtout proposé par les banques physiques, par opposition aux banques en ligne.

Monter un dossier de demande de crédit

Obtenir un crédit immobilier sans apport nécessite un réel pouvoir de persuasion. Le dossier doit être particulièrement solide et doit comprendre un certain nombre d’éléments :

Documents personnels : comprennent une copie de votre carte d’identité ou de votre passeport, accompagnée d’un justificatif de résidence.
Justificatif de revenus : pour une demande de crédit sans apport, fournissez un maximum de bulletins de paie pour prouver la stabilité de vos ressources. Un extrait du contrat de travail est également recommandé. Pour les non-salariés, utilisez vos derniers avis d’imposition.
Relevés de compte bancaire : permettent d’évaluer la situation financière de l’emprunteur. Plus vous êtes économe, plus vos chances d’obtenir un prêt immo sans apport augmentent.

Conseil : que cela soit pour trouver une banque et des offres que pour organiser un dossier de crédit solide, nous vous recommandons de recourir à un courtier immobilier.

Crédit immobilier sans apport : les inconvénients

Aujourd’hui, seuls 20 % des crédits immobiliers adoptent la formule sans apport. Cela se justifie par le risque élevé que ce type de crédit représente pour les prêteurs. Côté emprunteur, il existe aussi quelques précisions qui méritent d’être soulignées.

Des taux plus élevés : en contrepartie du risque qu’encourt la banque, cette dernière applique généralement des taux d’intérêt plus élevés, avec un différentiel de 1 à 2 point.
Une durée plus longue : un montant de crédit plus important implique souvent une durée de remboursement plus longue. Tout dépend de la faculté de remboursement de l’emprunteur.
Des intérêts plus conséquents : les taux plus élevés et la durée plus longue induisent nécessairement l’augmentation des intérêts et l’augmentation du coût global du crédit.

L’obtention d’un crédit immobilier sans apport personnel est conditionnée par une situation financière saine et stable. Tout incident de paiement antérieur risque de recaler votre demande. Lors de l’analyse de votre dossier, la banque consultera toujours le fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers.