Prix de construction d'un immeuble

Il est évident que le prix de construction d’un immeuble est véritablement conséquent. Qu’il s’agisse d’un immeuble de bureaux ou d’un investissement locatif, le coût de construction d’un immeuble se compte au minimum en centaines de milliers d’euros. Mais comment budgétiser concrètement la construction d’un immeuble ? Quelle est la meilleure manière de déterminer le prix d’un immeuble et de sa construction ? Cette page détaille tout ce qu’il faut savoir sur le prix d’un immeuble neuf et sur le chantier de construction d’un immeuble.

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Comment se répartit le coût de construction d’un immeuble ?

Le budget d’une construction peut être réparti entre le gros œuvre et le second œuvre. Mais il peut également être réparti entre le coût des matériaux et le prix de la main d’œuvre. Faisons le tour des composantes du prix de construction d’un immeuble.

Les travaux de gros œuvre et de second œuvre dans la construction d’un immeuble

De façon générale, pour la construction d’un immeuble, les charges se répartissent à 40 % pour le gros œuvre et à 60 % au second œuvre :

• Le gros œuvre concerne les structures porteuses de l’immeuble. Il s’agit des fondations, des murs jusqu’à la couverture de toiture. Grossièrement, on dit que c’est ce qui permet à l’immeuble d’être au sec.
• Quant au second œuvre, il porte sur les travaux de finition permettant l’habitabilité et l’utilisation du bâtiment. Ce sont l’enduit, la peinture, le revêtement de sol, les ouvertures, l’isolation, les sanitaires, la plomberie, les équipements de cuisine, l’électricité… Une liste qui peut s’allonger en fonction des caractéristiques de l’immeuble.

Il est souvent intéressant de séparer le prix du gros oeuvre et du second oeuvre, car un constructeur d’immeuble prend rarement en charge la totalité du second oeuvre dans son devis de construction d’immeuble. Or, le second oeuvre est loin d’être négligeable dans votre budget total.

Matériaux et main d’œuvre dans la construction d’un immeuble

Il est ensuite possible de répartir le prix de construction d’un immeuble entre les frais de main d’oeuvre et le prix des matériaux.

La répartition du coût de construction d’un immeuble est estimée à 50/50 entre le prix des matériaux et le prix de la main d’œuvre. Ce quotient peut évoluer en fonction du choix des matériaux et du choix des prestataires mais en définitive, on se rapproche toujours du rapport 50/50 pour les matériaux et la main d’œuvre.

Pour un immeuble d’une valeur de 500 000€, 250 000€ reviendront ainsi à la main d’œuvre.(Recevez gratuitement des devis pour votre projet de construction d’immeuble!) S’il est possible de prendre en charge la construction d’une maison en autoconstruction, c’est clairement impossible dans le cadre d’un immeuble, qui implique des garanties trop grandes et une véritable complexité dans sa construction.

Important : il faut également prendre en compte les honoraires de l’architecte dont l’intervention est obligatoire pour toute construction supérieure à 170 m². Le tarif de l’architecte varie entre 7 et 15 % du coût total des travaux.

Prix de construction d’un immeuble en fonction du nombre d’étages

À présent que nous avons évoqué la répartition du prix d’un immeuble neuf, attardons-nous plus en détail sur le prix de construction d’un immeuble.

Logiquement, plus un immeuble sera élevé et plus sa construction sera coûteuse. Mais en dehors de l’élévation des murs, il faut également prendre en compte les fondations, dont la profondeur évolue en fonction du nombre d’étages qu’elles vont supporter.

Prix des fondations d’un immeuble

Les fondations sont les piliers de toute construction. Elles supportent tout le poids de l’immeuble et assurent la stabilité de celui-ci. La consistance des fondations est la condition sine qua none de la solidité de l’immeuble. On gardera en tête que le prix des fondations d’un immeuble représente une part non négligeable du coût total des travaux, car c’est un chantier particulièrement délicat et stratégique.
En moyenne, le prix des fondations d’un immeuble se situe entre 200 et 350 euros par m³.(Faites chiffrer gratuitement le coût de votre projet de construction!)

Avec un immeuble de plus de deux étages, il faut impérativement une fondation semi-profonde ou profonde. À titre indicatif, voici de plus amples informations sur le prix des fondations d’un immeuble, mais aussi sur leur profondeur :

Le coût total des fondations dépendra donc de la profondeur de ces dernières, mais aussi de la surface totale de l’immeuble :

• Par exemple, pour un immeuble de 100 m² au sol et de 3 étages, il faudra prévoir des fondations d’environ 4 mètres de profondeur.
• On prévoiera ainsi 400 m³ de fondations (4 m*100 m²).
• Avec un prix au m³ de 200 €, cela représentera donc 80 000 € pour les fondations seules.

Naturellement, il s’agit là uniquement d’exemples et d’estimations générales. Seul un devis de maçon vous permettra d’estimer clairement le prix des fondations d’un immeuble.

Important : la détermination de la profondeur nécessaire dépend du nombre de niveaux mais également d’autres critères tels que les caractéristiques et la constitution du sol, l’exposition au vent, les matériaux utilisés, etc.

Prix des murs d’un immeuble

Afin de supporter, mais aussi de répartir efficacement le poids d’un immeuble, on recourt à une structure porteuse composée de poteaux, piliers et poutres. Celle-ci est généralement réalisée avec du béton armé mais de plus en plus d’immeuble recourent aujourd’hui à une structure métallique, plus légère, plus facile à monter et parfois moins chère.

Le coût de construction des murs d’un immeuble dépendra directement du matériau utilisé :

• Pour des murs en béton, le prix est compris entre 60 et 150 € du m³.
• Pour une ossature métallique, le coût de construction est évalué autour de 1000 € du m².

Encore une fois, seul un devis de construction d’immeuble permettra d’évaluer clairement le coût du gros oeuvre lors de la construction d’un immeuble d’habitation ou de bureaux.

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Budget de construction d’immeuble en fonction du nombre d’appartements

Il est également possible d’évaluer le prix de construction d’un immeuble à travers le prix de construction de chaque logement qui le compose. En effet, chaque logement peut ne pas présenter les mêmes caractéristiques, et certains appartements pourraient être plus coûteux que d’autres (notamment du point de vue du second oeuvre).

Pour évaluer le prix de construction d’un appartement, on tiendra compte des éléments qui le caractérisent :

• Nombre et disposition des pièces,
• Nombre de sanitaires par logement,
• Qualité des matériaux utilisés,
• Equipements installés (cuisine, salle de bain, etc.),
• Nombre de fenêtres et de menuiseries, etc.

Le coût de construction d’un appartement neuf est globalement estimé entre 1200 et 1500 € par m². Un T1 de 9 m² coûtera entre 10 000 et 15 000 €. Le coût de construction d’un T4 de 40 m² est estimé entre 50 000 et 80 000 €.

Remarque : ces prix concernent toutefois des constructions de moyenne gamme, pour la construction d’immeuble de haut standing, les prix peuvent dépasser les 2000 €/m².

Calculer le budget de construction d’un immeuble

Si vous cherchez à déterminer votre budget de construction d’un immeuble, sachez que le mieux est de contacter directement un constructeur. Un devis de construction d’immeuble peut vous permettre de déterminer votre budget de manière exacte. Si vous le souhaitez, le formulaire en bas de cette page vous permet de recevoir gratuitement plusieurs devis pour la construction d’un immeuble.

Si vous cherchez simplement une fourchette de prix globale, voyons ensemble comment calculer précisément le prix d’un immeuble neuf.

Prix de construction d’un immeuble au m²

Si on cherche à raisonner de manière globale, il faut garder à l’esprit que le prix de construction d’un immeuble se situe en moyenne entre 1300 et 1800 € du m² habitable, hors frais annexes.(Précisez gratuitement votre budget travaux en cliquant ici!) Le coût d’un immeuble dépendra donc directement de la surface habitable à construire (mais aussi d’autres critères, comme le nombre d’étages et la structure générale de l’immeuble).

En dehors du prix de construction d’un immeuble, il est bon d’anticiper :

• Les parties communes : elles représentent environ 10 % de la surface des parties habitables.
• L’étude de sol : qui représente environ 2 % du budget total.
• Les contrôles techniques : qui représente environ 3 % du budget total.
• Les honoraires d’architecte : qui représentent environ 8 % du coût total des travaux.

D’autres frais éventuels peuvent se greffer à l’ensemble, notamment les imprévus de chantier ou le raccordement à l’électricité (qui représente jusqu’à 30 000 €). Il est donc important de prévoir un budget supplémentaire au moment de signer un devis de construction d’immeuble. On conseille de disposer au minimum de 10 à 20 % de budget supplémentaire, pour être en mesure de couvrir tous les imprévus.

Exemple de calcul du prix d’un immeuble

Pour donner un exemple concret, la budgétisation d’un immeuble se fera de la manière suivante. Imaginons que vous souhaitiez construire un immeuble composé de 6 appartements de 75 m² (soit 450 m² habitables) :

• Prenez en premier lieu en compte les parties communes : 450*10%=45 m², soit une surface totale de 495 m².
• Partons sur un budget moyen de 1500 € du m², le budget total représentera : 495*1500 = 742 500 €.
• Appliquons le coût des études de sol : 742 500 * 2% = 14 850 €.
• Appliquons le prix des contrôles techniques : 742 500 * 3% = 22 275 €.
• Appliquons les honoraires de l’architecte : 742 500 *8% = 59 400 €.
• Additionnons le tout : 742 500 + 14 850 + 22 275 + 59 400 = 839 025 €.

Au total, le prix de construction d’un immeuble de 450 m² habitables atteindra donc 839 025 €. À ce premier budget, il est sage de prévoir une marge de 10 à 20 % en cas d’imprévu, soit entre 84 000 € et 168 000 €. Il est bien entendu évident que la construction d’un immeuble est réservé aux budgets les plus conséquents.

Important : ces différents calculs ne prennent pas en compte le prix du terrain, qu’il faut ajouter en plus des différents frais de construction.

De quoi dépend le coût de construction d’un immeuble ?

D’autres facteurs vont certainement influer sur le prix de construction d’un immeuble. La destination de l’immeuble aura un impact sur son coût de construction. Le prix du terrain pourra également être pris en compte dans le calcul du coût général.

La destination de l’immeuble

L’immeuble peut être destiné à l’usage d’habitation, auquel cas les prix indiqués précédemment pourront être retenus. Pour un immeuble à usage professionnel, la construction engage la plupart du temps des dépenses supplémentaires, pour répondre aux besoins professionnels (équipement technique, matériel informatique, etc.)

Pour un immeuble de bureau, le coût de construction se situe généralement entre 1500 et 3000 € du m². Si l’immeuble a besoin d’aménagement spécifiques, notamment une chambre froide, il faudra évidemment prévoir un budget supplémentaire.

Par ailleurs, le prix pourra être encore plus élevé s’il s’agit de construire un immeuble accueillant du public, car sa construction devra alors répondre à des normes d’autant plus précises.

Le prix du terrain constructible

Les promoteurs immobiliers et les investisseurs immobiliers devront également tenir compte du prix du foncier pour déterminer le coût de construction d’un immeuble. Le prix des terrains évolue en fonction de plusieurs critères, dont :

• La superficie : le prix d’un terrain est généralement exprimé au m^². Plus un terrain est grand, et plus il sera coûteux.
• La situation géographique : la valeur des terrains varie d’une région à une autre, les terrains se trouvant dans les grandes villes étant les plus coûteux.
• L’état du terrain : un terrain prêt à bâtir est toujours le plus onéreux puisque son prix intègre notamment la viabilisation du terrain.

En moyenne, on considère que le prix d’un terrain constructible peut se situer entre 25 et 800 € du m². Prévoyez une moyenne de 100 à 125 € du m², et un budget supplémentaire si vous souhaitez faire construire dans une ville particulièrement populaire.

Il est toujours plus judicieux de confier une construction à une entreprise de construction qui officiera en tant que maître d’œuvre. En tant que tel, l’entreprise garantira la construction dans son intégralité. Vous bénéficierez de la garantie et assurance décennale pour toute la construction. Toutefois, veillez à vérifier en amont la qualité des prestataires auxquels recourt l’entreprise de construction pour éviter tout contentieux futur. Confiez les travaux à une entreprise sérieuse et avec une expérience avérée.

Pour un budget encore plus précis pour votre projet, n’hésitez pas à remplir le formulaire ci-dessous pour recevoir gratuitement jusqu’à cinq devis de construction d’immeuble, le tout sans aucun engagement.