Quelles sont les conditions pour obtenir un prêt immobilier ?

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Dernière mise à jour le : 20 octobre 2023 par Rénovation et travaux

La plupart des Français ont recours au crédit immobilier pour financer l’achat d’une maison. Mais il faut savoir que l’emprunt immobilier n’est pas ouvert à tous les profils. Comment obtenir un crédit immobilier ? Quelles sont les conditions pour contracter un emprunt immobilier ? Cette page vous dit tout sur les critères de sélection des établissements bancaires.

Préparer son dossier avant de demander un crédit immobilier

La demande d’un crédit immobilier nécessite plusieurs documents. Il est ainsi essentiel de bien préparer son dossier avant même de contacter les banques. Il est possible de préparer son dossier soi même ou bien de demander conseil à un courtier en prêt immobilier qui pourra vous aider à présenter les éléments de manière optimale. Cela peut faire la différence si votre situation est « limite » en termes d’endettement.

En effet, un dossier de prêt immobilier bien monté augmentera votre chance d’obtenir le crédit immobilier. De plus, il permet à la banque de vous répondre plus rapidement.

Au contraire, un dossier incomplet ou mal réaliser va retarder les réponses, voire fausser le montant du prêt qui vous sera accordé.

Parmi les pièces justificatives à inclure dans votre dossier, on retrouve :

Vos documents d’identité : tous les documents qui prouvent votre identité, votre situation de famille, votre adresse et votre profession.
Vos justificatifs de revenus : les documents qui justifient les ressources de votre foyer (fiche de paie, contrats de locations, etc.).
Les documents liés à la vente : les documents liés à votre demande de crédit immobilier, comme le compromis de vente.

Les pièces à joindre dans votre dossier peuvent être des copies. Mais n’oubliez pas d’emmener avec vous les pièces originales lors de la consultation.

Par ailleurs, s’il y a d’autres co-emprunteurs avec vous, les documents leur concernant doivent également être présents dans votre dossier.

À savoir : rien ne vous empêche de contacter une banque sans dossier. Cette dernière pourra vous donner une estimation de votre capacité d’emprunt et vous livrer la liste des justificatifs dont elle a besoin pour concrétiser le prêt immobilier.

Quel profil pour obtenir un crédit immobilier ?

Il est évident qu’un établissement bancaire va bien étudier votre profil avant de vous prêter plusieurs centaines de milliers d’euros. Ainsi, votre profil doit répondre à certains critères si vous tenez à être certain de recevoir un emprunt immobilier.

Voyons ensemble les principaux critères de sélection des banques pour l’octroi d’un emprunt immobilier :

Une bonne situation financière

Lors de votre demande d’emprunt, la banque va vérifier en premier lieu votre situation financière et déterminer votre capacité d’emprunt.

Pour les établissements bancaires, un emprunteur qui affiche une bonne situation financière sera plus apte à honorer les mensualités et à emprunter une large somme. Comme le dit l’adage, « on ne prête qu’aux riches » !

Pour une meilleure évaluation de votre situation financière, la banque va vérifier vos ressources et vos charges :

Vos revenus : fiches de paie et autres pièces qui justifient vos sources de revenus,
Votre apport personnel : l’apport prouve à la fois votre capacité d’épargne et permet de diminuer la somme totale à emprunter.
Vos prêts en cours : vos dettes actuelles réduisent mathématiquement votre capacité d’emprunt totale.
Vos autres charges : impôts, assurances, loyers, etc. Si vous avez du mal à payer votre loyer actuel, la banque ne se risquera pas à vous prêter de l’argent pour un achat.

Grâce à ces données, il est facile pour la banque de calculer votre capacité d’endettement et votre reste à vivre, et donc de déterminer si elle est prête à financer votre projet immobilier, et jusqu’à quel point elle le fera.

À savoir : cela ne veut pas forcément dire que l’emprunt immobilier est réservé aux riches, mais plutôt que votre capacité d’emprunt est liée à vos revenus. Avant de chercher une maison, commencez par déterminer votre capacité d’emprunt. Cela vous permettra de savoir jusqu’à quel somme la banque est en mesure de vous suivre pour votre emprunt immobilier.

Quelle situation professionnelle pour disposer d’un crédit immobilier ?

En dehors de vos revenus, la banque sera intéressée par votre situation professionnelle :

Si vous êtes en CDI et en dehors de la période d’essai, vous aurez plus de chance d’obtenir un prêt immobilier. Ce sera encore plus vrai si vous êtes fonctionnaire.
En conséquence, les personnes en CDD et celles qui travaillent en intérim obtiennent plus difficilement un crédit immobilier.
Les chefs d’entreprise peuvent eux aussi avoir plus de mal à contracter un crédit immobilier, sauf si leur société est ancienne depuis plus de 3 ans et/ou que leur chiffre d’affaires est conséquent.

Pour vérifier votre situation professionnelle, la banque va vous demander comme justificatif votre contrat de travail ou votre contrat de fonctionnaire titularisé.

À savoir : pour un emprunt immobilier en CDI ou en travail indépendant, le mieux est d’emprunter avec un co-emprunteur qui est lui-même en CDI.

L’importance de la stabilité financière d’un emprunteur

Avant de vous accorder un prêt, la banque va aussi prendre en compte votre stabilité financière. Cela va constituer une garantie supplémentaire en ce qui concerne votre capacité à honorer vos mensualités jusqu’à la fin du prêt.

Comme pièces justificatives, vous devez joindre à votre dossier vos 3 derniers relevés de compte. Il est évident qu’un découvert récent ou que de graves problèmes de gestion de comptes risquent de vous faire passer à côté d’un crédit immobilier.

Il va sans dire que la banque va également vérifier si vous êtes interdit bancaire ou si vous êtes fiché à la Banque de France.

Notre conseil : comme les banques ne consultent généralement que les 3 dernières fiches de compte, un découvert ancien ne devrait avoir aucune conséquence pour vous. L’essentiel, pour un emprunt immobilier, est de liquider au maximum vos dettes, et de montrer patte blanche au moins un trimestre avant la date de l’emprunt.

Les autres conditions pour obtenir un prêt immobilier

Les conditions citées plus haut ne suffisent pas toujours à convaincre une banque de vous accorder un prêt immobilier.

En effet, l’établissement bancaire vérifiera aussi les points suivants avant de vous octroyer un crédit :

Vos garanties : cela peut être une hypothèque, une caution ou un nantissement. Les garanties peuvent faciliter l’accès au crédit, ou encore permettre à un profil jugé plus risqué d’emprunter.
Votre état de santé : cette information est surtout utile pour l’assurance-crédit qui va accompagner le prêt immobilier. Si vous avez des problèmes de santé, les primes peuvent être plus importantes. Pire, l’assurance peut refuser de vous couvrir.
Votre apport personnel : l’apport est nécessaire pour obtenir un prêt immobilier. Le plus souvent, il doit être d’au moins 10 % par rapport au montant que vous sollicitez.
Votre projet immobilier : la banque va vérifier si votre bien est facile à vendre en cas de problème, et comment est le marché immobilier dans la région où est localisé le bien.

Certes, demander un prêt immobilier à la banque est assez délicat, mais si vous avez de bons arguments et un dossier solide, vous obtiendrez votre emprunt immobilier dans les meilleurs délais.

Notez par ailleurs qu’un « mauvais » dossier ne vous empêche pas forcément d’accéder à l’emprunt immobilier. Cela aura cependant toujours pour conséquence d’augmenter le taux d’emprunt et donc le prix du crédit.