Comment vendre sa maison ? Les étapes à suivre

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Dernière mise à jour le : 14 septembre 2021 par Rénovation et travaux

Vendre sa maison est un évènement qui accompagne de nombreux projets de vie, que ce soit pour changer de région, pour agrandir la famille ou pour toute autre raison. Quoi qu’il en soit, la vente d’une maison n’est pas une chose à prendre à la légère. Il y a plusieurs étapes que le propriétaire doit franchir avant d’arriver à la signature du contrat devant le notaire. Alors, quelles sont les étapes à suivre pour vendre un bien immobilier ?

Les étapes à suivre pour vendre une maison

De manière générale, le propriétaire d’une maison ou d’un appartement devra passer par les étapes suivantes pour la vente :

L’estimation du bien immobilier : il est important de bien estimer le coût de la maison, pour être certain d’une vente rapide.
La mise en vente : le propriétaire peut passer, ou non, par une agence, pour faire la promotion de la vente.
Le compromis de vente : une fois l’acquéreur trouvé, un compromis de vente est signé.
La signature de l’acte de vente : lorsque l’acquéreur a obtenu son prêt, la vente est enfin réalisée.

On notera que certains documents sont obligatoires quand on cherche à mettre une maison en vente. Voyons plus en détails certains de ces éléments.

Les diagnostics obligatoires pour vendre sa maison

Les diagnostics immobiliers sont obligatoires lors de la vente d’une maison. Ils doivent nécessairement être communiqués à l’acquéreur avant ou lors de la signature du compromis de vente.

Ces diagnostics ont pour but d’informer les acquéreurs sur l’état de la maison et de protéger le propriétaire des vices cachés. Vous devez faire appel à un diagnostiqueur certifié pour effectuer ces tâches.

Voici une liste non exhaustive des diagnostics nécessaires :

Diagnostic de performance énergétique : la consommation énergétique du bien est évaluée, ainsi que son taux d’émission de gaz à effet de serre. Il donne un indice sur les frais énergétiques à prévoir.
Constat de risque d’exposition au plomb : le plomb peut être décelé dans de vieilles peintures, ce pourquoi ce diagnostic peut être obligatoire.
État d’amiante : la présence d’amiante doit obligatoirement être indiquée à travers un diagnostic, car elle peut avoir un impact sur le prix du bien.
État parasitaire aux termites : la présence de termites doit absolument être vérifiée dans les lieux à risque. En cas de termites, le prix du bien immobilier sera clairement revu à la baisse.
État de l’installation intérieure de gaz : ce diagnostic précise si l’installation au gaz est sécuritaire ou non.
État de l’installation intérieure d’électricité : ce diagnostic informe sur la nécessite d’une mise aux normes de l’installation électrique.
Risques naturels et technologiques : ce diagnostic, délivré gratuitement en mairie, informe sur les éventuels risques naturels (inondations, mouvements de terrains, etc.) et technologique (usine, centrale, etc.).

La réalisation de ces différents éléments nécessite le recours à un diagnostiqueur immobilier. Notez qu’il est impératif de préparer ces dossiers avant la vente, car l’absence d’un ou plusieurs diagnostics dans le compromis de vente peut entraîner l’annulation de cette dernière, ou la négociation du prix de vente.

Procédure d’achat maison : la formalisation de la vente

Quand un acquéreur s’est intéressé à votre maison et que le prix a été négocié, vous pouvez passer à la formalisation de la vente.

L’offre verbale ou écrite (qu’on appelle aussi “offre d’achat”) est systématiquement suivie par un « avant-contrat » qui va être signé chez le notaire, et prend généralement la forme du compromis de vente.

Contrairement à l’offre d’achat, qui n’a aucune valeur légale, l’avant-contrat va lier et engager les deux parties.

Voici les 3 solutions d’avant contrats lors de la vente d’une maison.

Le compromis de vente

Le compromis de vente est l’avant-contrat le plus utilisé. Il s’agit d’un document dans lequel vous vous engagez à céder votre maison à l’acheteur, qui lui, de son côté, vous promet de l’acheter.

Si l’une des parties ne tient pas ses engagements, elle devra compenser l’autre par des dommages et intérêts. L’acheteur peut verser un acompte pour cette étape.

Doivent être mentionnés dans cet avant-contrat :

La localisation de la maison,
Ses caractéristiques,
Sa superficie,
Votre identité et celle de l’acquéreur,
L’historique de la propriété (origine et précédent acte de vente),
Le prix de vente,
Les frais de notaire,
Le dossier de diagnostics techniques,
La date de signature de l’acte de vente.

Notez que l’acquéreur peut se soustraire à ses obligations, tout d’abord à travers un délai de rétractation de 10 jours (qui lui permet de changer d’avis), puis s’il reçoit des refus de prêt (auquel cas il ne vous devra ni dommages ni intérêts).

La promesse unilatérale de vente

En lieu et place du compromis de vente, vous pouvez envisager la promesse unilatérale de vente.

Dans ce document, vous vous engagez à conclure la vente si l’acheteur manifeste sa volonté d’achat plus tard, sans que celui-ci n’ait le moindre engagement. Tous les éléments du contrat définitif doivent figurer dans ce document.

À la signature de la promesse, l’acquéreur peut vous verser une indemnité d’immobilisation, qui permet de montrer son sérieux et de vous protéger si jamais l’acheteur désiste. Si l’acquéreur est décidé à se lancer, il lève l’option et la procédure de vente se poursuit. Dans le cas contraire, vous conservez l’indemnité.

Important : la promesse unilatérale de vente doit nécessairement être réalisée avec une indemnité d’immobilisation. Sans cela, vous risquez de bloquer votre bien sans aucune contrepartie.

La promesse unilatérale d’achat

Ce type de contrat est plus rare. Si un acheteur a eu un coup de foudre pour votre maison, à cause de la piscine, du jardin …, il peut vous promettre de l’acheter si vous voulez la lui céder.

Contrairement à la promesse unilatérale de vente, c’est l’acquéreur qui attend votre décision de lui vendre votre maison. C’est par exemple un contrat possible si votre maison est un vrai coup de cœur pour un acquéreur, mais que vous n’êtes pas décidé à vendre pour le moment, ou que vous attendez d’autres offres.

La promesse unilatérale d’achat engage en premier lieu l’acquéreur, qui serait obligé d’acheter si vous décidiez de vendre.

Acter la vente lors d’un achat immobilier

Acter la vente est la dernière étape à franchir, qui va enfin vous permettre de vendre la maison.

Il s’agit de la signature de l’acte devant le notaire. L’acte de vente constate que la vente a réellement eu lieu. Le rôle du notaire est d’attester le document, ainsi que la remise des clés à l’acheteur.

C’est aussi durant cette étape que l’acheteur va payer la maison, grâce à son apport personnel et/ou à un prêt immobilier. L’acquéreur va également payer les frais de notaire et s’occuper de la redistribution du coût de la maison.

Avant que la signature ne se fasse, le notaire vous demandera des documents concernant le bien immobilier comme le titre de propriété complet et son historique. Quand vous et l’acquéreur avez signé l’acte de vente et que celui-ci a été authentifié, l’acte est publié au bureau des hypothèques, et la vente est donc enfin conclue.