Comment vendre une maison louée ?

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Dernière mise à jour le : 14 septembre 2021 par Rénovation et travaux

En tant que propriétaire, vous êtes libre de vendre votre bien si vous le souhaitez. Mais qu’en est-il si le logement est encore en location ? Si tel est le cas, est-ce que vous pouvez encore vendre votre bien immobilier ? Quelles sont les conditions que vous devez respecter ? Bref, comment vendre une maison louée ? Ce guide vous donnera toutes les réponses pour mettre en vente une maison en location.

Peut-on vendre une maison louée ?

En tant que propriétaire, votre maison ou votre appartement vous appartient et vous pouvez les vendre à tout moment. Mais que se passe-t-il si votre maison est louée au moment où vous désirez la mettre en vente ? Si vous cherchez à vendre une maison en location, par exemple pour dégager de la trésorerie, mieux vaut bien vous renseigner préalablement.

Comme vous êtes le propriétaire de votre bien immobilier, vous pouvez le vendre quand vous le souhaitez, que le bien soit loué ou non. Il faut savoir que même s’il y a un contrat de bail sur votre maison, vous ne serez pas privé du droit de disposer de votre propre bien.

Toutefois, si vous souhaitez mettre en vente votre bien, vous devez aussi respecter les droits du locataire :

Ainsi, vous ne pouvez pas donner congé au locataire quand vous le souhaitez et sans vous conférer au contrat de bail.
Afin de ne pas créer un conflit entre vous et le locataire, il est important de clarifier la situation avec ce dernier.

Si nul ne peut remettre en cause votre droit de vendre un bien immobilier qui vous appartient, il reste important de bien vous informer sur les spécificités de la vente d’un bien en location.

Comment vendre une maison en location ?

Pour vendre un appartement loué ou une maison en location, vous pouvez réaliser la vente du bien libre ou occupé. Examinons ensemble les spécificités de chaque situation :

Vendre une maison louée : la vente de la maison libre

La plupart des acquéreurs vont chercher une maison libre, c’est à dire une maison qui n’est pas occupée par un locataire. Si vous souhaitez attirer le public des acquéreurs à la recherche d’une résidence principale, il sera alors préférable de vendre le logement libre.

Vendre un logement libre suppose que la maison sera vendue sans locataire. Dans ce cas, avant de réaliser la vente, vous devez donner congé à votre locataire. Cette démarche doit s’effectuer au minimum 6 mois avant la fin du bail si la location est vide, et 3 mois avant la fin du bail en cas de location meublée. Grâce à ce congé, vous mettez donc fin au contrat de location lors de l’achèvement de l’échéance du bail.

Par ailleurs, si la maison est louée vide, vous devez prioriser le locataire en tant qu’acheteur. Dans ce cas, il dispose d’un droit de péremption durant les deux premiers mois du préavis. Il a alors le choix entre :

L’acceptation de l’offre d’achat,
Le refus de l’offre d’achat,
La négociation du prix de vente de la maison, mais si c’est le cas, il ne sera plus considéré comme prioritaire.

Grâce à l’échéance du bail, la vente libre facilite vos procédures et vous permet d’attirer un public plus large d’acquéreur. Attention cependant, cela vous forcera souvent à attendre un peu avant la mise en vente.

Vendre une maison louée et occupée

Si la maison va être vendue occupée, vous n’avez pas à attendre la fin du bail, et n’êtes pas obligé d’informer le locataire sur votre intention puisque ce dernier va continuer à louer le bien. Toutefois, afin de ne pas créer de conflit, vous avez la possibilité de l’informer par écrit ou oralement.

La vente d’une maison ou d’un appartement occupé se passe comme suit :

Lorsque vous vendez votre maison occupée, le contrat de location liée à votre maison est aussi mis en vente.
Le contrat de bail sera ainsi transféré à la personne qui va acquérir le bien et le contrat avec le locataire devra se poursuivre dans les mêmes conditions.

Cependant, gardez à l’esprit que les acquéreurs intéressés par une maison occupée ne sont pas légion. Bien souvent, il y a une décote de 10 à 25 % sur le prix de vente d’une maison louée. Vous risquez par ailleurs d’avoir plus de mal à vendre une maison si un locataire y est toujours présent.

Si des points vous semblent encore flous sur la mise en vente de votre maison louée, n’hésitez pas à faire appel à un professionnel avant d’entamer les démarches.

À savoir : la décote du prix de vente d’une maison louée est due au manque d’acquéreurs potentiels d’un tel bien. Et pour cause, la plupart des acquéreurs cherchent une résidence principale, et les investisseurs en locatif préfèrent souvent choisir eux-mêmes leurs locataires.

Pourquoi vendre une maison louée ?

Plusieurs raisons peuvent vous pousser à vendre votre bien immobilier, même si ce dernier est encore sous contrat de location.

Vous pouvez par exemple :

Vouloir récupérer de l’argent afin de le consacrer à d’autres projets, immobiliers ou non.
Vendre votre maison pour en tirer un très bon prix si vous estimez que le marché immobilier vous est profitable.
Mettre un terme à un investissement qui ne vous rapporte pas suffisamment, ou s’avère trop difficile à gérer.
Vendre le bien loué dont vous avez hérité, parce que vous ne pouvez pas vous en occuper, etc.

Comme la vente d’une maison en location est encore plus délicate que la vente d’un bien immobilier classique, il reste essentiel de bien vous informer avant de passer le pas.

Vendre une maison louée : l’imposition des plus-values

Comme dans toutes les ventes de maisons, la plus-value réalisée sur la vente d’une maison occupée peut être taxée.

Toutefois, il y a des exceptions dans différents cas, notamment sur :

Les maisons qui sont vendues pour la première fois,
Les maisons dont les prix de vente n’excèdent pas les 15 000 €,
Les maisons dont le propriétaire vendeur bénéficie d’une pension de vieillesse, habite dans un établissement médico-social pour personnes âgées ou un établissement pour adultes handicapés, ou possède une carte mobilité inclusion pour invalide,
Les maisons qui étaient en possession de leurs propriétaires depuis plus de 30 ans.

Si votre cas est particulier, mieux vaut contacter un fiscaliste avant la vente, pour être certain des éventuelles taxes à prévoir.