Comment procéder à l’estimation du prix de son appartement ?

5/5 - (1 vote)

Dernière mise à jour le : 14 septembre 2021 par Rénovation et travaux

Une bonne estimation d’un appartement est essentielle si vous voulez vendre rapidement votre appartement. Il s’agit ici d’estimer un bien immobilier en fonction de son marché, de manière à attirer rapidement les nouveaux acquéreurs. Faire estimer un appartement est dès lors essentiel pour être certain de vendre rapidement, et surtout au bon prix. Voyons ensemble comment déterminer le prix de vente d’un appartement.

Les critères essentiels de l’estimation d’un appartement

Au moment de l’estimation d’un bien immobilier, il est important d’examiner le bien dans sa globalité, et de faire très attention à certaines critères déterminants. Voyons ensemble ce qui va déterminer la valeur d’un appartement sur le marché immobilier :

La localisation géographique, essentielle dans l’estimation d’un appartement

L’estimation d’un bien immobilier dépend en très grande partie de sa localisation, à savoir :

La ville de votre appartement,
Le quartier où il est situé,
Les environnements alentours (commerces, écoles, etc.).

Le prix d’un appartement au m² dépend généralement de sa ville ou de son quartier. Vous pouvez très facilement trouver des estimations de prix au m² dans votre quartier, et estimer un appartement en fonction de sa surface.

Notre conseil : pour commencer à estimer un appartement, n’hésitez pas à parcourir les petites annonces immobilières, et à déterminer les prix des appartements en vente proches de chez vous.

L’état général de l’appartement

Naturellement, l’état général du bien joue pour beaucoup dans son prix. La plupart des acquéreurs recherchent un appartement rénové, pour ne pas à s’embêter avec les travaux.

Forcément, le propriétaire d’un appartement à rénover doit être prêt à faire des concessions sur le prix s’il souhaite vendre.

L’acquéreur observera tout à la loupe :

Le carrelage ou l’état du parquet,
L’état des sanitaires et de la tuyauterie,
Les vitrages,
La peinture,
L’installation électrique…

Si l’état général est au point et le prix juste, l’appartement trouvera très vite un acheteur. S’il existe des travaux à réaliser, vous pourrez demander des devis de rénovation pour avoir une idée de la vétusté du bien.

À savoir : personne n’achètera un appartement à rénover au prix du marché. Bien souvent, l’acquéreur va chercher à déduire le prix des travaux du coût de l’appartement.

L’accessibilité de l’appartement

En plus de prendre en compte l’état de l’appartement, les acquéreurs ne manqueront pas de prendre en compte l’emplacement de l’appartement dans l’immeuble :

On considère qu’un appartement en dernier étage sera 10 à 20 % plus coûteux qu’un appartement en rez-de-chaussée… à condition qu’il y ait un ascenseur.
Un appartement en rez-de-chaussée a une valeur souvent 8 à 10 % inférieure à un premier étage.
Un appartement sans ascenseur pourra quant à lui être dévalorisé, notamment s’il est situé au 4e étage ou plus haut.

La copropriété

La spécificité de l’estimation d’un appartement par rapport à l’estimation d’une maison est qu’il faut également prendre en compte la copropriété.

L’immeuble dans lequel est situé l’appartement aura un impact direct sur le prix de ce dernier :

Si les parties communes sont en triste état, cela aura un impact sur le prix de l’appartement.
Il en sera de même si la façade de l’immeuble est en mauvais état (des frais de ravalement de façade seraient alors à prévoir).
Si les équipements (notamment l’ascenseur) sont vétustes, le prix de l’appartement pourrait également être impacté.

N’oublions pas non plus que les charges de copropriété ont un impact sur la valeur d’un appartement. Avec des charges élevées, l’acquéreur sera enclin à vous demander de baisser le prix de l’appartement.

Les équipements et spécificités

Enfin, n’oublions pas que les équipements et caractéristiques de votre appartement peuvent participer à augmenter son prix.

Ainsi, les qualités suivantes peuvent être sanctionnées d’une estimation immobilière plus haute :

Une belle vue,
Un grand balcon,
Une place de parking,
Un sous-sol,
Un plan optimisé,
Une belle exposition, etc.

Si votre appartement a des avantages que vos voisins n’ont pas, il est évident que cela aura un effet sur l’estimation immobilière de ce dernier.

Déterminer le prix de vente d’un appartement

Si vous souhaitez estimer le prix d’un appartement sans passer par un professionnel, le plus simple est de procéder de la manière suivante :

Renseignez-vous sur le prix de vente d’un appartement au m² dans votre quartier. Certains sites donnent des informations très précises.
Multipliez le prix au m² par la surface de votre appartement, pour faire une première estimation de l’appartement.
Ajustez en fonction des spécificités de votre appartement. S’il est plus beau ou plus grand que celui de vos voisins, il est logique qu’il soit plus coûteux.
Renseignez-vous enfin sur les sites de petites annonces immobilières, pour déterminer le coût des appartements vendus à proximité de chez vous.

Attention à ne pas trop vous fier aux annonces en ligne pour l’estimation d’un appartement, car n’oubliez pas que les prix affichés ne sont pas nécessairement les prix de vente. Ainsi, ce n’est pas parce qu’un appartement est affiché à un prix qu’il va se vendre à tel prix.

Le meilleur indicateur reste alors le prix de vente. Si vos voisins viennent de vendre leur appartement, n’hésitez pas à leur demander le coût de vente, pour avoir une vision claire de la valeur de votre propre appartement.

Les règles à suivre dans l’estimation d’un bien immobilier

L’estimation de la valeur d’un bien n’est pas une science exacte. Ainsi, même avec deux biens aux mêmes caractéristiques et se trouvant dans un même quartier, les prix qu’ils affichent peuvent ne pas se ressembler.

Outre l’état de votre bien et son emplacement, pour mieux fixer le prix, vous devez :

Ne pas vous baser sur le prix d’achat : le prix d’acquisition de l’appartement est généralement différent de son prix de revente. L’évolution du quartier depuis que vous avez acheté l’appartement, sa dégradation où les améliorations que vous avez faites feront pencher la balance.
Oublier vos émotions: l’acquisition d’un appartement se fait le plus souvent sur un coup de cœur. Vous et le futur acquéreur n’aurez peut-être pas le même point de vue. Basez-vous seulement sur des données chiffrées et des faits, et pas sur des émotions ou souvenirs personnels.
Avoir une idée sur le prix du marché: vous avez intérêt à connaître les tarifs appliqués sur le marché, car l’acquéreur, lui, se renseignera de son côté. Si vous surestimez votre appartement, vous mettrez du temps à le vendre car personne ne viendra le visiter.

Une bonne manière de vérifier si votre prix de vente d’un appartement est cohérent est de vous placer dans la tête de l’acquéreur. Sur internet, recherchez les appartements vendus au même prix que le vôtre. Sont-ils mieux équipés ? Mieux rénovés ? Mieux situés ? Plus grands ?

Si vous réalisez que le budget demandé permet d’obtenir un appartement meilleur que le vôtre, c’est que votre bien est surestimé.

À savoir : si votre appartement est en vente depuis des semaines, mais que personne ne vous contacte, c’est très certainement car il est vendu bien trop cher.

Faire estimer un bien par un professionnel

Il n’y a pas de prix de vente précis pour un bien immobilier. Comme dit plus haut, ce n’est pas une science.

Pour vous aider, vous pouvez faire appel à des experts pour évaluer votre appartement. Faire appel à un agent immobilier pour l’estimation d’un appartement vous offrira certaines garanties :

L’agent est plus objectif que vous vis-à-vis de votre appartement, et proposera un prix plus réaliste (les propriétaires surestiment systématiquement le prix d’une maison).
Il connait mieux le marché, et connait les biens en vente à proximité de chez vous.
Il sait quels appartements ont été vendus à quel prix, et son estimation sera donc généralement plus cohérente.

Faire estimer un bien immobilier par un agent est généralement gratuit, mais l’agent cherchera à avoir un mandat de vente sur votre appartement. Attention à ne pas influencer l’agent dans son estimation immobilière : certains agents préfèrent augmenter l’estimation d’un appartement pour faire plaisir au propriétaire et obtenir ainsi le mandat.

Mais on gardera en tête que, quoi qu’il en soit, un appartement trop cher ne se vendra pas, lui qui ne sera tout simplement pas visité.