Comment faire une proposition d’achat d’appartement ?

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Lorsqu’un appartement vous intéresse, positionnez-vous rapidement pour éviter qu’il ne vous échappe. L’étape suivante consiste à formuler une offre d’achat au vendeur. Une proposition d’achat d’appartement doit respecter un certain formalisme que nous allons vous expliquer en détail.

Offre d’achat d’appartement : quelle forme ?

La formule classique pour une offre d’achat reste l’écrit. Toutefois, elle peut également être verbale. Mais attention, les conséquences et la portée peuvent être différentes.

Proposition d’achat d’appartement écrite

De manière générale, l’offre d’achat est transmise au propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception. Celle-ci peut être manuscrite ou non, l’essentiel étant qu’elle soit signée par l’acquéreur. L’intérêt d’un écrit relève surtout de la preuve, notamment en cas de litige. Une offre dûment signée et datée constitue une preuve formelle pouvant être produite devant la justice.

Remarque : la date de réception n’est cependant pas le seul critère à prendre en compte. Le vendeur peut aussi trier les offres en tenant compte des garanties et du mode de règlement proposés par les acquéreurs.

Proposition d’achat verbale

Lorsque vendeur et acheteur sont tous les deux présents, ils peuvent négocier la maison en direct. Les discussions peuvent aboutir à une offre que le vendeur peut accepter. Souvent, l’acceptation se traduit par une poignée de main. Toutefois, sans la présence d’un témoin, il est difficile de prouver l’existence, et de l’offre, et de l’acceptation. Une proposition d’achat verbale n’a pas réellement de valeur juridique. Dans le cadre d’une proposition verbale, seul le compromis de vente lie les parties.

Proposition d’achat d’appartement : quel contenu ?

La définition de l’offre d’achat est tirée des articles 1113 et suivant du Code civil. Une offre constitue la manifestation expresse de la volonté de l’acquéreur d’acheter le bien à un prix déterminé. Il en découle un certain nombre de conditions, sur la forme, mais également sur le fond.

Mentions relatives aux parties

La proposition peut être écrite de la main de l’acquéreur ou saisie par ordinateur. L’identité de chaque partie doit clairement y figurer :

L’identité du ou des acquéreurs : l’entête de la lettre comprend le nom, prénom et l’adresse des acquéreurs.
L’identité du vendeur ou de son mandataire : comme pour l’acquéreur, nom, prénom et adresse du vendeur doivent figurer dans l’offre. Si ce dernier a mandaté une personne pour s’occuper de la vente, l’offre est adressée au mandataire.

Mentions relatives à l’appartement

La lettre doit aussi identifier de façon claire le bien objet de l’offre. Pour un appartement, l’adresse de l’immeuble, le numéro de logement, l’étage dans lequel se situe l’appartement doivent être mentionnés. En outre, l’offre peut évoquer les caractéristiques de l’appartement, surface et nombre de pièces.

Mentions concernant l’offre

L’offre en soi doit contenir :

Une proposition de prix : l’offre peut être au prix demandé par le vendeur ou en dessous du prix demandé.
Un délai de validité : l’offre peut prévoir une date limite jusqu’à laquelle la proposition est valable. Passé ce délai, l’offre devient caduque. De manière générale, une offre a une durée de validité comprise entre 5 et 15 jours.
In mode de réponse : l’offre peut prévoir un mode de réponse préférentiel, par lettre, par mail ou par téléphone. Privilégiez néanmoins une réponse matérialisée pour pouvoir prouver l’acceptation du vendeur.

Offre d’achat d’appartement : quel prix proposer ?

Vous avez deux options : faire une offre au prix ou faire une offre en dessous du prix.

Proposition d’achat d’appartement au prix

Faire une offre au prix demandé par le vendeur augmente les chances de l’acquéreur d’avoir l’appartement. En effet, le vendeur est tenu d’accepter une offre au prix. Toutefois, il peut y avoir des exceptions :

Avec plusieurs offres au prix : c’est généralement le premier arrivé qui est le premier servi. Le vendeur doit retenir l’offre qu’il reçoit en premier, l’accusé de réception prouvant la chronologie des offres.
Avec des modes de paiement différents : entre un achat au comptant et un achat financé par crédit, le vendeur peut privilégier l’achat au comptant, ce peu importe la chronologie des offres. Le vendeur garde le droit de choisir l’offre qu’il juge le plus opportun pour lui.
Avec un mandat simple de vente : le mandat donné à une agence immobilière n’implique pas une substitution totale. Si l’agent reçoit une offre au prix, le vendeur peut toujours la décliner.

Proposition d’achat en dessous du prix

Il est tout à fait possible d’émettre une offre en dessous du prix demandé. Une proposition en dessous du prix constitue un risque. Toutefois, elle peut passer :

Lorsque l’appartement nécessite des travaux de rénovation : le budget de l’acquéreur doit impérativement prendre en compte le prix des travaux. Présentez une offre minorée du prix des rénovations. La négociation n’est en principe pas envisageable sur un bien neuf.
Lorsque l’appartement affiche un prix particulièrement élevé : l’acheteur peut se référer au prix du marché pour négocier avec le vendeur. De nombreux paramètres entrent en compte pour évaluer le prix d’un bien : caractéristiques, situation géographique et commodité.
Lorsque l’appartement est sur le marché depuis une période importante : cela signifie en effet que le bien a du mal à se faire vendre et qu’une négociation est possible.

Remarque : en tenant compte de tous ces facteurs, la marge de négociation pour un appartement est en moyenne de 3,3 %.

Déterminez le prix à proposer reste toutefois difficile. Si vous faites une offre trop basse, vous risquez d’être évincé. Si vous proposez une baisse trop légère, vous risquez de le regretter. Heureusement, l’acquéreur dispose d’un délai de rétractation de 10 jours à partir de la signature du compromis de vente. Nous vous recommandons tout de même de vous faire épauler par un agent immobilier pour rédiger une offre d’achat. Vous pouvez également avoir toutes les informations pour une vue globale d’un achat immobilier.