Comment faire estimer son bien suite à une succession ?

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Dernière mise à jour le : 14 septembre 2021 par Rénovation et travaux

Lors d’une succession, l’estimation de votre héritage à sa juste valeur vous permettra d’éviter des problèmes avec l’administration fiscale et de connaître le potentiel réel d’un bien immobilier en succession. Il est donc utile de savoir qu’une sous-évaluation d’un bien immobilier peut entraîner un redressement fiscal, qui peut être pénalisant pour les héritiers. Posons-nous donc la question essentielle : comment bien évaluer un bien immobilier suite à une succession ?

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Faire estimer une maison pour une succession

Malheureusement, un décès dans la famille entraîne, en plus de la douleur et de l’absence, des formalités administratives à ne pas négliger. C’est d’autant plus le cas quand la succession comprend un bien immobilier, qu’il est alors important d’estimer à sa juste valeur, pour éviter tout redressement par l’administration fiscale.

Succession immobilier : pourquoi évaluer le bien ?

Pour connaitre la valeur du patrimoine que le défunt possédait, c’est la valeur vénale des biens qui est utilisée. Il n’y a pas de définition juridique qui concerne ce terme. Toutefois, il peut sous-entendre que la valeur vénale est le prix basé sur l’offre et la demande, autrement dit le prix qu’il est possible de tirer si le bien est vendu.

L’évaluation d’un bien immobilier pour une succession est dès lors indispensable pour deux points :

La valeur chiffrée est utile à des fins civiles, qui sont le partage des biens entre les héritiers.
Cette valeur sert de base de calcul pour les services fiscaux afin de calculer les droits de succession que les héritiers doivent payer.

Il est ici à savoir que la déclaration fiscale ou de succession doit être remise auprès de l’administration fiscale dans les 6 mois qui suivent le décès, et donc très souvent avant la vente du bien immobilier en succession. Dès lors, l’estimation d’une maison ou d’un appartement en succession est indispensable pour éviter de survaloriser ou sous-valoriser la succession.

Héritage et succession : comment évaluer le patrimoine immobilier ?

Il est à remarquer que pour la déclaration de succession, la valeur du bien immobilier n’est pas prise en compte de la même manière par le notaire et par l’administration fiscale :

C’est la valeur de l’immobilier au jour du décès qui est prise en compte pour le notaire.
Pour l’administration fiscale, la valeur prise est celle du jour de partage.

Les démarches pour l’estimation du patrimoine immobilier sont à la charge des héritiers. Pour évaluer un bien, il est possible de passer par un notaire, un expert immobilier ou un agent immobilier.

Pour plus d’assurance, il est possible de faire réaliser l’estimation par deux ou trois professionnels de l’immobilier, qui prendront en compte plusieurs critères pour la détermination de la valeur de l’héritage.

À savoir : si vous avez un notaire de famille, il sera certainement le mieux à même de vous faire une estimation immobilière.

Abattement sur l’immeuble

Quand vous déclarez les biens immobiliers dans une succession, la valeur prise est celle à la date du décès.

La valeur du bien immobilier subira un abattement de 20 % sous certaines conditions :

Si l’immeuble a été la résidence principale du défunt.
Si le conjoint, pacs ou partenaire du conjoint, ou enfant occupent encore le bien.

Attention, il n’y a aucun abattement dans le cas où le bien anciennement occupé par un donataire a été transmis par donation.

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Succession : l’importance d’une bonne évaluation immobilière

Si l’estimation de prix d’un appartement ou d’une maison est un élément primordial à prendre en compte durant n’importe quelle vente, elle l’est encore plus dans le cas d’une succession.

Comme les droits de succession sont établis selon la valeur du bien immobilier, il est important de ne pas vous tromper, car une sur-évaluation ou une sous-évaluation pourraient vous coûter cher.

En cas de sous-évaluation d’un bien pour une succession

Les données à mentionner dans votre déclaration de succession doivent être vérifiées et revérifiées.

Si le fisc suspecte une mauvaise estimation ou une omission, deux cas peuvent se produire :

Vous êtes de bonne foi, et vous devrez payer la différence ainsi qu’une majorité au titre des intérêts de retard.
Vous êtes de mauvaise foi et paierez pour cela une pénalité de 40 % sur la base du supplément dû. Si vous avez effectué une manœuvre frauduleuse, la pénalité peut atteindre 80 %.

C’est pour cette raison qu’il est vivement conseillé de confier l’évaluation d’un bien immobilier en succession à un notaire. Si l’administration fiscale considère que le bien a été sous-évalué, votre notaire vous aidera à monter votre dossier, en preuve de votre bonne foi.

À savoir : si vous vendez le bien hérité à un prix supérieur à l’estimation réalisée lors de la succession, notez que l’administration fiscale vous taxera sur la plus-value.

En cas de surévaluation d’un bien immobilier pour une succession

Soyez très précautionneux, car une surévaluation du bien immobilier sera également à votre désavantage. Un bien évalué trop cher et qui ne se vend finalement qu’à un prix bien inférieur à l’estimation augmentera vos droits de succession, sans que vous soyez forcément remboursé du différent.

Si un tel cas se produit, ce sera à vous de prouver à l’administration fiscale que le bien a été surévalué lors de la déclaration de succession (c’est à dire que la valeur du bien était inférieure à la valeur que vous avez estimée au moment du décès).

Si la vente a eu lieu peu après le décès, ce fait pourrait être plus simple à prouver. En revanche, si la vente a eu lien bien après le décès, il sera nettement plus complexe de prouver que le bien a été surévalué au moment du décès, et non pas que sa valeur a dévalué entre le moment du décès et le moment de la vente.

Vente d’une maison après succession

Le règlement des droits de succession doit se faire, comme la déclaration, dans les 6 mois qui surviennent après le drame.

Après la survenue d’un décès, la vente du patrimoine peut être envisagée afin de faciliter le partage de l’héritage et de couvrir les droits de succession. Mais pour cela, il faut que chaque coïndivisaire consente à la vente.

La mise en vente d’un bien en succession peut devenir problématique si la vente est indispensable pour régler les droits de succession :

Si la vente n’a pas eu lieu dans le délai de 6 mois, vous paierez un intérêt de retard de 0,4% par mois et d’une majoration de 10% à partir du premier jour du 7e mois, tant que les frais de succession n’ont pas été réglés.
Mais il aussi est possible de régler les frais de succession avant la vente. Dans ce cas, la déclaration de la valeur de la maison doit être effectuée dans les 6 mois si vous ne voulez pas payer les pénalités de retard.

Si la maison est destinée à être vendue, il est préférable de la mettre en vente rapidement, en particulier si vous êtes plusieurs héritiers à bénéficier de la vente. En effet, un bien non entretenu et dans lequel on ne vit pas peut avoir tendance à se dévaloriser.