Comment estimer le prix d’un bien immobilier ?

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Dernière mise à jour le : 14 septembre 2021 par Rénovation et travaux

Il est important de savoir estimer le prix d’un bien immobilier au moment de son achat comme de sa mise en vente. Pour cela, on recourt généralement à une estimation immobilière. Naturellement, estimer un bien immobilier s’avère plus ou moins complexe, selon les scénarios. Tâchons de déterminer ensemble comment estimer un bien immobilier efficacement.

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Le principe de l’estimation immobilière

L’estimation immobilière est une méthode permettant de déterminer la valeur marchande d’un bien immobilier mis en vente. Elle peut être utilisée pour les terrains nus ou terrains à bâtir, comme pour les immeubles bâtis.

Le plus souvent, ce sont les logements habitables qui font l’objet d’une estimation immobilière, en particulier lors de leur mise en vente.

La valeur d’un bien immobilier est essentielle en matière de vente immobilière. C’est en effet celle-ci qui va conditionner le prix de sa mise en vente.

L’estimation du prix de vente d’un bien immobilier est donc déterminée par sa valeur marchande et ce sont les professionnels qui doivent s’en charger pour une plus précise estimation.

À savoir : il est nécessaire de réaliser une estimation immobilière dans le cadre d’une mise en vente, mais aussi dans le cadre d’une donation immobilière ou d’un héritage.

Comment est déterminée la valeur d’un bien immobilier ?

Il faut savoir que l’estimation immobilière aura toujours une part de subjectif. Comme aucun bien n’a de valeur prédéfinie, on peut retrouver certains écarts entre deux estimations immobilières d’un même bien. Il convient néanmoins de savoir analyser l’estimation d’une maison ou d’un appartement avec un minimum d’objectivité.

Concrètement, le marché immobilier est un marché de l’offre et de la demande :

Un bien immobilier rare et recherché verra sa valeur augmenter.
Un bien immobilier courant et peu recherché verra sa valeur baisser.

Pour faire simple, si de nombreuses personnes sont intéressées par votre bien immobilier, il sera plus simple de le vendre à un prix élevé que s’il n’attire qu’une partie très réduite des acquéreurs.

Il est heureusement possible de s’appuyer sur différents critères plus objectifs pour préciser l’estimation immobilière, comme nous allons le voir.

Qu’est-ce qui détermine la valeur d’un bien immobilier ?

Il faut bien comprendre que réaliser l’estimation d’une maison ou d’un appartement est plus technique qu’il y paraît. Certains éléments peuvent accroître ou réduire la valeur d’une maison ou d’un appartement, à tel point qu’il est parfois délicat d’obtenir une estimation précise.

Faisons le tour des principaux facteurs qui vont déterminer l’estimation d’un bien immobilier :

La situation du bien immobilier

La localisation d’un bien immobilier est un élément primordial en matière d’estimation :

En effet, la proximité d’une ville ou l’orientation de la maison peut augmenter la valeur du bien.
Un bien immobilier situé dans une ville aura généralement plus de valeur qu’en périphérie.
Les biens immobiliers situés dans les villes très recherchées sont ceux dont la valeur va le plus exploser. Le cas de Paris en est un exemple flagrant.

Inutile de se mentir, la localisation d’un bien immobilier est LE critère le plus important pour déterminer un bien immobilier. Un taudis situé en plein de milieu de Paris aura ainsi bien plus de valeur qu’une maison neuve située en pleine campagne et loin de toute infrastructure.

Toutefois, il s’agit d’un critère impossible à modifier. Il n’y a que l’environnement qui peut changer en se dégradant ou en se valorisant.

L’accessibilité de la maison

En plus de la localisation géographique du bien, son environnement direct va également jouer dans sa valeur.

La proximité d’une autoroute ou des transports en commun, mais également des écoles ou des magasins, constitue également un atout.

Néanmoins, cela peut être aussi un inconvénient en cas d’une trop grande proximité d’une autoroute ou d’une liaison ferroviaire.

De même, la présence d’une usine à proximité peut fortement dévaloriser un bien immobilier, de même que la proximité avec un quartier souffrant d’une mauvaise réputation.

À savoir : les acquéreurs s’intéressent toujours à la présence de transports en commun, de commerces, d’écoles, de collèges et lycées. Un bien immobilier où tout est accessible à pied sera ainsi valorisé par rapport à un bien isolé.

L’architecture de la maison ou de l’appartement

Naturellement, la surface et la disposition du bien immobilier jouent également dans sa valeur totale.

Le nombre de salles de bain ou de chambre à coucher, la présence d’un jardin, d’un garage, d’une piscine, etc.

Toutes les caractéristiques de la maison sont également des facteurs déterminants sur sa valeur totale. Les acquéreurs chercheront par exemple un nombre de chambres précis, ou encore la présence d’une seconde salle de bain ou de différents toilettes.

L’état du bien immobilier

Enfin, l’état général d’un bien immobilier a évidemment son importance dans la valeur de ce dernier.

Tout ce qui compose votre maison ou appartement peut avoir un impact sur votre estimation immobilière :

Isolation,
Méthode de chauffage,
Installation électrique,
Revêtements,
Équipements divers, etc.

L’état d’un bien immobilier achèvera donc de déterminer sa valeur sur le marché local. À surface égale, deux maisons d’un même quartier pourraient donc ne pas avoir la même valeur, en fonction de leur état.

Après la prise en compte de ces différents éléments, il faut ensuite procéder à la comparaison du bien avec les données du marché, notamment l’estimation du prix de l’immobilier au m² sur le même secteur, le prix au m² des biens du même type, etc.

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Comment estimer la valeur d’un bien immobilier ?

Différents prestataires peuvent procéder à l’estimation de la valeur d’un bien immobilier. Certains peuvent proposer des services payants et d’autres des prestations gratuites.

Faisons le tour des professionnels de l’estimation immobilière :

Estimation immobilière par un notaire

Un notaire est en mesure de vous fournir une estimation fiable et précise de votre bien immobilier. Il connaît la valeur de la plupart des biens de sa région d’exercice.

Son rôle est, en effet, d’enregistrer et d’officialiser toutes les transactions immobilières.

Il peut ainsi donner la valeur d’un bien avec précision grâce à une base de données retraçant toutes les transactions immobilières.

Notre avis : passer par un notaire est indispensable si vous cherchez à estimer une maison dans le cadre d’une donation ou d’une enquête fiscale. La conclusion du notaire aura en effet juridiquement plus d’impact que celle d’un agent immobilier.

Faire appel à des agences immobilières

Les agences immobilières peuvent aussi estimer la valeur de votre maison et vous conseiller le prix de vente correspondant. Vous pouvez demander des estimations de différentes agences et déduire une moyenne de prix correct.

Il est également possible de faire estimer sa maison par des experts immobiliers agréés auprès des tribunaux. Ils peuvent faire une étude objective de la valeur de votre maison, car ils sont totalement indépendants.

Estimer un bien immobilier sur des sites en ligne

Vous pouvez aussi faire estimer votre maison sur les nombreux sites d’estimation en ligne. Ceux-ci s’appuient sur une base de données qui regroupe les informations sur les ventes immobilières réalisées dernièrement. Leur estimation peut alors vous aider à connaître le prix moyen de votre maison.

Certes, vous pouvez vous-même réaliser l’estimation de votre maison, mais les risques d’erreur sont assez importants. Cela est dû à la valeur sentimentale que vous apportez à votre bien.

Le mieux est ainsi de faire appel à des professionnels, pour avoir un résultat plus objectif.