Comment effectuer soi-même l’estimation de sa maison ?

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Dernière mise à jour le : 21 novembre 2023 par Rénovation et travaux

Vous voulez vendre votre bien immobilier et vous avez décidé de vous occuper vous-même de son estimation ? Bien que l’estimation d’une maison ou d’un appartement sans agent immobilier soit faisable, elle est pourtant délicate. Le principal risque est que vous surestimiez ou sous-estimiez la valeur de votre maison, ce qui ce sera un grand handicap pour sa vente. Dans ce cadre, il est bon de savoir comment faire l’estimation de votre maison sans passer par un expert.

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Estimer sa maison sans agent : les critères à considérer

L’estimation de la maison constitue l’étape primordiale à ne pas prendre à la légère lors de la mise en vente d’une maison. Et pour cause, une mauvaise estimation immobilière peut retarder considérablement la vente.

Si vous décidez d’estimer une maison ou un appartement sans notaire ni expert immobilier, il est donc primordial de bien vous informer sur les critères d’estimation du prix d’un bien immobilier.

Pourquoi est-il délicat de faire l’estimation d’un bien immobilier sans notaire ?

L’estimation d’une maison est une opération délicate, même pour un professionnel de l’immobilier. En effet, il ne s’agit pas d’une science exacte, et la valeur d’un bien n’est qu’un chiffre donné à titre indicatif.

Mais l’estimation est encore plus difficile si c’est le propriétaire qui s’en charge lui-même. Le propriétaire d’un bien immobilier a systématiquement tendance à surévaluer le prix d’une maison, et ce pour différentes raisons :

Un propriétaire a forcément un attachement à sa maison : il ne voit que ses qualités, et tend à ignorer complètement ses défauts.
La vie passée dans un bien immobilier et les bons souvenirs ont tendance à augmenter sa valeur aux yeux d’un propriétaire.
Un propriétaire a tendance à prendre en compte tous les investissements et frais de travaux réalisés au fil des années, ce dont les acquéreurs se moquent au moment de l’achat.
Le propriétaire, comme tout le monde, cherche à tirer le meilleur prix de la vente d’un bien immobilier. Mais ses aspirations sont parfois bien au-dessus des prix du marché.
Il arrive qu’un propriétaire fasse l’estimation d’une maison en fonction de ses besoins et non en fonction du marché. Or, ce n’est pas parce que vous avez besoin d’une telle somme pour acheter une nouvelle maison que votre maison actuelle vaut vraiment cette somme.

Ces différentes valeurs affectives et subjectives ne sont clairement pas perçues par les acquéreurs, qui eux, insisteront plutôt sur les défauts du bien et sur les prix du marché pour négocier son prix à la baisse.

À savoir : dans le pire des cas, une maison surestimée ne recevra aucune visite, tout simplement car les acquéreurs l’identifieront très rapidement comme bien au-delà des prix du marché.

De quoi dépend l’estimation d’un bien immobilier

Pour estimer un appartement ou une maison soi-même, tout propriétaire doit obligatoirement faire preuve d’objectivité, et mettre de côté tous les critères subjectifs.

Il y a de nombreux critères objectifs qui influent sur le prix de la maison. Pour l’estimation d’une maison, appuyez-vous donc sur :

L’âge de la maison (une maison moderne peut avoir plus de valeur).
La superficie (sa surface habitable).
La localisation géographique et l’exposition au soleil.
La proximité des services (écoles, transports, commerces).
La dynamique du quartier.
La présence d’un garage, d’une terrasse, d’une piscine, d’un jardin.
La consommation d’énergie.
L’aspect extérieur et intérieur.
Les travaux à faire.

N’oubliez pas qu’il est nécessaire de fournir des diagnostics immobiliers aux acquéreurs de la maison, notamment le diagnostic électrique, le DPE ou encore le diagnostic assainissement.

Ces documents aideront un éventuel acquéreur à déterminer l’état global de la maison, et à négocier son coût en conséquence.

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Estimer une maison soi-même : quels risques ?

Fixer le prix d’un immobilier en dehors de la fourchette appliquée par le marché aura forcément des conséquences sur la vente.

En effet, une mauvaise estimation d’appartement ou de maison risque de retarder considérablement la vente. Au pire, le bien ne trouvera aucun preneur.

Deux cas de figure sont possibles quand un propriétaire fait l’estimation d’une maison lui-même :

Le bien est surestimé, la possibilité de trouver des acheteurs est alors très mince.
Le bien est sous-estimé, le bien peut être vendu, mais le propriétaire perdra de l’argent par rapport à sa valeur.

Naturellement, les propriétaires ont plus tendance à surévaluer qu’à sous-évaluer (personne ne souhaite perdre de l’argent !).

Le risque principal est de dévaloriser la maison aux yeux des acquéreurs. En effet, une maison surévaluée ne se vend pas, et reste donc longtemps sur le marché. Or, un bien immobilier qui reste longtemps sur le marché perd de sa valeur, puisque les acquéreurs vont se demander pourquoi le bien est resté si longtemps boudé par le marché, et auront tendance à négocier plus férocement.

Important : un bien immobilier surévalué a très peu de chances de se vendre. Si vous n’êtes pas pressé de vendre, vous pouvez toujours essayer de fixer un prix au-dessus du marché. Si vous êtes pressé, vous risquez de perdre un temps précieux.

Estimation de son appartement grâce à internet

Maintenant que vous avez compris la nécessité d’effectuer une estimation en restant objectif, vous pouvez commencer l’opération pour évaluer votre logement. Vous avez déjà pris en compte les caractéristiques de la maison, ses performances énergétiques et les autres critères qui peuvent influencer sur sa valeur, vous pouvez maintenant vous servir d’internet pour une estimation plus précise.

On peut trouver sur la toile de nombreux sites qui permettent aux propriétaires d’estimer leur bien, ou tout du moins de connaître les prix de l’immobilier au niveau local.

Pour évaluer votre logement, renseignez sur le site ses caractéristiques en entrant le plus d’informations possible. En effet, plus les renseignements sont complets, plus l’estimation est fiable.

Après que toutes les données soient entrées, vous lancez le simulateur qui affichera ensuite le prix estimé de votre bien.

Bien s’informer sur les prix du marché immobilier

La connaissance du prix appliqué sur le marché vous permettra de mieux positionner votre logement.

Pour évaluer la valeur de votre maison, faites le tour des sites de petites annonces à la recherche de biens similaires au vôtre :

Regardez uniquement des biens vendus dans votre ville.
Recherchez des biens vendus dans votre quartier ou à proximité.
Recherchez des biens dont la superficie correspond au vôtre.
Recherchez des biens dont l’état général correspond au vôtre.

Même si les prix qui sont affichés sur ces sites ne sont qu’approximatifs (la plupart du temps, le bien n’est pas vendu au prix de vente qui est affiché sur l’annonce, car l’acquéreur cherchera toujours à négocier), ils vous donneront une idée sur ce que vaut votre bien en faisant la comparaison.

Utilisez également les annonces immobilières pour déterminer les prix au m² dans votre ville : divisez le prix de vente d’une maison par sa superficie pour avoir une estimation du prix au m². Multipliez ce prix par la superficie de votre maison pour avoir une idée du coût approximatif de votre bien immobilier.

Vous devez également prendre connaissance des fourchettes de prix appliquées dans votre localité : le prix de vente de votre maison doit se situer entre ces fourchettes de prix, ou un brin supérieur si votre maison a des qualités indéniables, mais jamais trop au-dessus.