Comment calculer un rendement locatif ?

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Dernière mise à jour le : 7 avril 2022 par Rénovation et travaux

Plus de 45 % des Français estiment que la pierre reste la meilleure option pour investir et ils n’ont pas tort. En effet, le rendement d’un investissement immobilier va de 4 à 7 %. Ce sont tout de même 3 à 6 points de plus que le livret A. Mais comment détermine-t-on exactement le rendement locatif d’un bien immobilier ?

Rendement locatif brut et rendement locatif net

Le rendement désigne le retour financier d’un investissement et s’exprime en pourcentage. En matière d’investissement immobilier, il faut distinguer le rendement locatif brut du rendement locatif net.

Rendement locatif brut

Le rendement locatif brut est un calcul basique permettant d’évaluer la rentabilité générale d’un investissement immobilier. Pour le calculer, on tient uniquement compte de la valeur totale de l’investissement et du revenu annuel généré par le bien. Il en résulte la formule suivante :

(Montant du loyer x 12 mois) x 100 / prix d’achat (incluant les frais d’acquisition)

Prenons l’exemple d’un appartement dont la valeur d’acquisition est de 150 000 €. Son propriétaire prévoit de mettre l’appartement en location pour 700 € par mois. Multiplions donc 700 € par 12 pour obtenir le revenu annuel avant de diviser le résultat par 150 000 €. Multiplions ensuite le tout par 100 et nous obtenons un rendement locatif brut de 5,6 %.

Rappel : la valeur d’acquisition tient compte, non seulement, du prix du bien, mais également de tous les frais d’acquisition dont les frais de notaire et éventuellement les frais d’agence.

Rendement locatif net

Le rendement locatif net prend en compte toutes les charges qui reposent sur le propriétaire bailleur. Ces charges comprennent notamment :

La taxe foncière : il s’agit d’un impôt local que doit payer chaque année le propriétaire d’un bien immobilier sur la base de la valeur locative cadastrale. Son taux diffère d’une commune à une autre. Retrouvez toutes les informations pour établir votre déclaration d’impôt et évaluer vos biens immobiliers.
Les frais de financement : ils correspondent généralement aux intérêts du prêt immobilier qui a financé l’acquisition.
Les charges de copropriété : une partie de ces charges relève en effet du bailleur.
L’assurance loyer impayé : elle permet de couvrir une éventuelle insolvabilité du locataire.

Le rendement locatif net s’obtient ainsi en soustrayant ces charges au revenu annuel du bien. Il en résulte la formule suivante :

(Montant du loyer x 12 mois) x 100 – (les charges locatives) / prix d’achat

Gardons l’exemple précédent, avec un bien d’une valeur d’acquisition de 150 000 €. Au loyer de 700 € par mois, il faut soustraire les charges qui s’élèvent à environ 1 150 €. Ces charges comprennent 600 € de taxe foncière, 400 € de travaux de copropriété et 150 € d’assurance loyer impayé. Nous parvenons ainsi à un rendement de 4,83 %.

Astuce : si vous ne disposez pas de chiffres exacts sur le montant des charges, vous pouvez retenir approximativement 25 % du loyer annuel dans votre base de calcul pour évaluer le rendement net.

Rendement locatif selon le type de location

Un bien peut être loué de deux façons : nu ou meublé.

Rendement locatif d’un bien non meublé

Un bien non meublé est mis à la disposition du locataire complètement vide. C’est au locataire d’équiper la maison ou l’appartement. Le loyer, donc le rendement locatif d’un bien non meublé, s’évalue sur la base de trois critères :

La surface du logement,
La situation géographique du bien,
L’état du bien.

Remarque : il n’est toutefois pas rare qu’un bien soit loué avec une cuisine équipée. La présence de ces équipements peut justifier une légère majoration.

Rendement locatif d’un bien meublé

Le bien est ici entièrement meublé, avec une liste de tous les équipements nécessaires à la vie quotidienne. Un bien meublé doit notamment comporter :

Une literie avec couette dans chaque chambre,
Des rideaux ou volets permettant de garantir l’intimité,
Une plaque de cuisson, four et réfrigérateur dans la cuisine,
De la vaisselle,
Une table avec chaises,
Des luminaires,
Du matériel d’entretien ménager.

Le loyer d’une maison ou appartement meublé est généralement de 5 à 30 % plus élevés que celui d’un bien vide. Le loyer dépend de l’importance et de la qualité des équipements.

Fiscalité : le régime fiscal d’une location meublée est également différent de celui d’une location nue. Celui de la location meublée est habituellement plus avantageux.

Rendement locatif et vacance locative

Outre les charges qui incombent au propriétaire, le calcul du rendement doit aussi tenir compte de la vacance locative. Il s’agit de la période pendant laquelle le local n’est pas occupé et ne génère pas de revenu.

Coût d’une vacance locative sur le rendement locatif

La vacance locative touche principalement les locations de courte durée et les locations saisonnières. Mais même les locations de longue durée peuvent subir une vacance locative. La durée d’une vacance locative va de quelques jours à plusieurs mois. Une semaine de vacances locative réduit en moyenne de 2 % le revenu du bien. Une vacance locative de 1 mois génère environ 8 % de perte sur le revenu annuel.

Assurance vacance locative

Pour éviter les pertes générées par une vacance locative, le propriétaire peut éventuellement souscrire une assurance vacance locative. Cette garantie permet de toucher entre 80 et 100 % des loyers pendant les vacances locatives. Bien évidemment, le coût de cette assurance devra être intégré dans les charges lors du calcul du rendement locatif.

Le rendement locatif fluctue en fonction de nombreux paramètres. Toutefois, il dépendra essentiellement de la qualité du bien et du loyer de ce dernier. Pour garantir un bon rendement, proposez un bien aux normes avec un loyer qui reste dans la bonne moyenne. Cela garantit une occupation permanente et des revenus stables. Vous avez également la possibilité d’optimiser votre investissement immobilier en profitant de dispositifs tels que la loi Pinel.