Comment calculer les frais de notaire pour un achat immobilier ?

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Lors d’une acquisition immobilière, l’acheteur doit non seulement payer le prix du bien, mais également d’autres charges supplémentaires. L’essentiel de ces charges est regroupée dans ce qu’on appelle les frais de notaire. Nous allons vous expliquer comment calculer ces fameux frais de notaire.

Calcul des frais de notaire : bien neuf vs bien ancien

Les frais de notaire diffèrent avant tout en fonction de la nature du bien. En effet, les frais de notaire s’élèvent à 7 % pour l’acquisition d’un bien ancien contre 2 % avec un bien ancien.

Pourquoi autant de différence ?

L’écart se justifie tout simplement par l’importance des droits de mutation. Étant donné qu’un bien neuf n’a encore fait l’objet d’aucune transaction, l’État applique un droit d’enregistrement allégé. L’ensemble des taxes acquittées par l’acheteur n’est que de 0,715 % pour un bien neuf. Ces taxes s’élèvent jusqu’à 5,09 % pour l’acquisition d’un bien ancien.

Remarque : l’État applique également des taux réduits pour favoriser les nouvelles constructions et pour encourager les investissements immobiliers.

Quels sont les critères pour déterminer le régime ?

Pour déterminer la nature d’un bien immobilier, la législation tient compte de deux critères, à savoir :

La date de construction : un bien immobilier est considéré comme neuf lorsqu’il a été achevé depuis moins de 5 ans.
L’occupation : un bien immobilier bénéficie du régime des biens neufs s’il n’a fait l’objet d’aucune occupation durant ses 5 premières années d’achèvement.

Remarque : les ventes en l’état de futur achèvement ou VEFA bénéficient également du régime fiscal des biens neufs.

Calcul des frais de notaire : composition

Pour déterminer le coût des frais de notaire, il faut tenir compte de plusieurs éléments : les droits de mutation, les débours et enfin les honoraires du notaire.

Comment calculer les droits de mutation dans les frais de notaire ?

Ainsi, les frais de notaire se composent principalement de droits de mutation. Ceux-ci se définissent comme l’ensemble des taxes et impôts acquittés auprès de l’État et des collectivités territoriales.

Taxe départementale : son taux varie d’un département à un autre. La plupart des départements appliquent un taux de 4,5 %. Aujourd’hui, seuls l’Indre et l’Isère, Mayotte et le Morbihan applique un taux de 3,8 %.
Taxe communale : elle est fixée à 1,2 % pour toutes les communes de France.
Droits d’enregistrement payés à l’État : ceux-ci représentent 2,37 % de la taxe départementale.

Total : en somme, les droits de mutation représentent entre 5,11 et 5,81 % du prix du bien immobilier.

Comment calculer les émoluments du notaire ?

Le tarif du notaire est strictement encadré par la loi. Le calcul des émoluments du notaire est, par ailleurs, très technique. En effet, le barème tient compte de plusieurs tranches pour déterminer la part du notaire. Voici justement les taux applicables :

1^ère tranche : de 0 à 6 500 €, le notaire perçoit 3,87 %.
2^ème tranche : de 6 501 à 17 000 €, le notaire touche 1,596 %.
3^ème tranche : de 17 001 à 60 000 €, le notaire a droit à 1,064 %.
4^ème tranche : au-delà de 60 001 €, il perçoit 0,799 %.

Émolument/honoraire : un émolument correspond à une prestation réglementée comme une vente immobilière ou un mariage. Ces émoluments sont définis et fixés par la loi. L’honoraire correspond à des prestations non réglementées comme l’estimation d’une maison par un notaire. L’honoraire se fixe librement.

Qu’entend-on par débours ?

En plus de sa rémunération et des taxes et impôts, le notaire exige également le paiement de débours. Il s’agit de frais complémentaires nécessaires à l’accomplissement de certaines tâches. Il en est ainsi de la rémunération du conservateur des hypothèques ou encore le salaire du géomètre. En moyenne, ces débours sont de 400 €.

Remarque : si, au final, les frais sont moindres que prévu, le notaire reverse à l’acquéreur la différence.

Calcul des frais de notaire : déduction

Les frais de notaire sont déterminés en fonction du prix du bien. Toutefois, vous pouvez déduire de ces frais une partie du prix. Voici quelques éléments pouvant être exclus de l’assiette des frais du notaire.

Les meubles

Dans certains cas, le vendeur se sépare de son bien en y laissant une partie de ses effets. Il peut s’agir de fauteuils, de table ou de lit. Ces accessoires peuvent être déduits du prix de la vente. Cela vous permet de réduire l’assiette des droits de mutation et par conséquent, le montant des frais de notaire.

Les équipements de cuisine

Au même titre que les meubles, le mobilier de cuisine peut également être déduit de l’assiette des frais de notaire. Vous pouvez ainsi déduire environ 3 000 € correspondant au prix d’une cuisine équipée.

Le mobilier de jardin

Vous pouvez aussi déduire du prix de vente celui du mobilier de jardin. Transat, parasol, etc. calculez le prix de ces mobiliers afin de réduire le coût des frais de notaire. Vous pouvez même déduire le prix d’un abri de jardin lorsque celui-ci ne dispose pas d’une fondation.

Limite : vous pouvez déduire au maximum 5 % du prix du bien. En règle générale, le Fisc reste souple quant à la détermination des prix des meubles. Toutefois, évitez de gonfler les prix au risque d’être accusé de fraude.

De manière générale, c’est à l’acquéreur de payer les frais de notaire avec son propre apport. Cliquez ici pour savoir comment inclure les frais de notaire dans un prêt immobilier.