Comment bloquer une vente immobilière entre particuliers ?

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Vous avez trouvé la maison ou l’appartement qui correspond à vos critères de recherche ? Vous devez réagir promptement pour éviter que l’affaire ne vous file sous le nez. Mais comment faire pour bloquer une vente immobilière entre particuliers ?

Bloquer une vente entre particuliers, qu’est-ce que cela signifie ?

Bloquer une vente signifie réserver un bien afin que les autres acquéreurs ne puissent plus prétendre au bien. Entre particuliers signifie que le vendeur et l’acheteur s’accordent à bloquer la vente sans l’intervention d’un intermédiaire.

Bloquer une vente immobilière sans notaire

Dans la majorité des cas, les parties font appel à un notaire pour encadrer juridiquement toutes les étapes de la vente. Mais à ce stade, rien n’oblige les parties à engager un notaire. Offre d’achat, compromis de vente, les parties peuvent rédiger ces actes seuls. Les actes juridiques sous seing privé ont la même force obligatoire qu’un acte authentique, en l’occurrence un acte notarié.

Bloquer une vente immobilière sans agence immobilière

Il n’est pas non plus obligatoire de passer par une agence pour acheter ou vendre un bien immobilier. Un propriétaire peut vendre son bien à l’acquéreur de son choix, peu importe la façon dont il a trouvé l’acquéreur. Dans ce cas-ci, l’acheteur soumet au vendeur une offre. Au vendeur ensuite d’examiner celle-ci et de l’accepter ou la décliner.

Une offre d’achat bloque-t-elle une vente immobilière entre particuliers ?

Avant de répondre à la question, revenons d’abord sur la validité d’une offre d’achat.

Validité d’une offre d’achat

L’offre d’achat est un acte par lequel l’acheteur signifie au vendeur son intention d’acquérir le bien. L’offre doit respecter un certain formalisme, notamment au niveau de son contenu. Une offre d’achat valide doit notamment comporter :

L’identité de l’acquéreur : la formule communément utilisée est « je ou nous, soussignés » suivi de l’identité du ou des acquéreurs.
L’identité du vendeur : l’offre doit être adressée au propriétaire. Pour un bien en indivision, l’offre est adressée à tous les indivisaires.
La désignation du bien : situation géographique du bien, adresse, immeuble, numéro du logement,
Les caractéristiques générales du bien : type de bien, surface, nombre de pièces,
Le prix : l’offre peut être proposée au prix demandé par le vendeur ou à un prix inférieur. Dans tous les cas, le prix auquel l’acquéreur est prêt à acheter le bien doit clairement figurer dans l’offre.
La durée de validité de l’offre : l’acquéreur doit indiquer le délai pendant lequel son offre est valable. Le délai va généralement de 7 à 15 jours.
Les modalités de réponse du vendeur : le mode par lequel le vendeur peut répondre à l’offre de l’acquéreur. Il s’agira souvent d’une lettre recommandée avec accusé de réception.

Conséquences d’une offre d’achat

Une offre d’achat peut générer des conséquences juridiques dans deux cas :

Si l’offre est au prix : lorsque l’acquéreur adresse une offre au prix affiché et exigé par le vendeur, ce dernier est légalement tenu de l’accepter. Dans le cas où le vendeur recevrait plusieurs offres au prix, c’est celui qui a fait la première offre qui est retenu.
Si l’offre est acceptée : lorsque le vendeur accepte l’offre à un prix inférieur, il est légalement tenu. Cette acceptation bloque la vente et le bien est provisoirement retiré du marché. Aucune visite ne peut plus être effectuée.

De principe, seul le vendeur est tenu par l’offre d’achat acceptée. L’acheteur, lui, peut toujours se rétracter. Au final, une offre d’achat bloque la vente immobilière, mais uniquement du côté vendeur.

Qu’en est-il de l’avant contrat ?

Après l’acceptation de l’offre, les parties conviennent de la signature d’un avant-contrat. Il peut s’agir, soit d’une promesse de vente, soit d’un compromis de vente, les deux actes n’ayant pas les mêmes conséquences.

Promesse de vente

Une promesse de vente est un acte unilatéral, rédigé par le vendeur dans lequel il s’engage à vendre le bien à un acquéreur déterminé. Dans ce cas de figure, seul le vendeur est tenu, puisque l’acquéreur ne signe aucun document. Pour autant, l’acquéreur bénéficie de la réservation du bien. Une promesse unilatérale de vente a une durée de validité de 2 à 3 mois.

Compromis de vente

Un compromis de vente entre particuliers est un contrat synallagmatique, c’est-à-dire avec des engagements réciproques du vendeur et de l’acheteur. Signé par les deux parties, le compromis de vente lie les deux. En principe, ni le vendeur ni l’acheteur ne peuvent plus se désister. La vente est considérée comme réalisée. La rupture d’un compromis de vente engage la responsabilité de celui qui rompt son engagement.

Faut-il verser un acompte pour bloquer une vente ?

Il est d’usage de verser un acompte ou un dépôt de garantie lors de la signature du compromis de vente. Mais est-ce vraiment obligatoire ? Combien doit verser l’acheteur et que se passe-t-il si la vente ne se conçois finalement pas ?

Dépôt de garantie : ce que dit la loi

En règle générale, rien n’oblige l’acquéreur à verser un dépôt de garantie ou un acompte à un vendeur. Il s’agit uniquement d’une façon de procéder qui, au fil du temps, est devenue comme une règle tacite. Retenez tout simplement que l’acompte n’est pas une obligation légale.

Dépôt de garantie : combien l’acquéreur doit-il verser ?

L’acompte versé est de l’ordre de 5 à 10 % du prix convenu par les parties. Lors de la signature du contrat définitif, la somme de l’acompte est amputée du prix de la vente. S’il arrive finalement que la vente soit avortée, l’acompte peut être gardé par le vendeur à titre de dédommagement si l’acquéreur est à l’initiative de l’avortement.

Bloquer une vente entre particuliers permet de limiter les dépenses, notamment les frais de notaire. Découvrez d’ailleurs comment calculer les frais de notaire pour mieux prendre une décision.