Comment bloquer une vente immobilière ?

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Dernière mise à jour le : 17 décembre 2021 par Rénovation et travaux

Une vente immobilière se réalise en plusieurs étapes. De l’offre à la signature du contrat de vente, il peut se passer plusieurs semaines, voire des mois. Si le contrat engage définitivement les parties, qu’en est-il de l’offre d’achat et du compromis de vente ?

Arrêter une vente immobilière au niveau de l’offre

Après avoir choisi le bien, l’acquéreur adresse une offre au vendeur. Quelle est la valeur de cette offre et qui engage-t-elle ?

Offre d’achat : définition et contenu

L’offre d’achat est un document écrit par l’acquéreur et adressé au vendeur propriétaire. Une offre n’est pas un engagement, mais une promesse, celle d’acquérir le bien à un prix. Elle contient :

Les coordonnées de l’offrant,
La désignation et la description du bien,
Une proposition de prix,
Le mode de financement de l’achat : au comptant ou par le biais d’un crédit immobilier,
La durée de validité de l’offre qui va généralement de 5 à 10 jours.

Conséquences d’une offre d’achat

Il est intéressant de déterminer la portée d’une offre pour les deux parties :

Pour l’acquéreur : c’est lui qui prend l’initiative de formuler une offre. Toutefois, il s’agit uniquement d’une proposition et non d’un engagement ferme. L’acheteur peut ne pas poursuivre la vente même s’il a formulé une offre.
Pour le vendeur : si l’offre est au prix affiché, le vendeur doit accepter l’offre. Dans le cas contraire, il s’expose à des poursuites judiciaires. Si l’offre est à un prix moins élevé, le vendeur peut librement refuser l’offre. Si le vendeur reçoit plusieurs offres au prix, il peut choisir l’offre à laquelle donner suite après étude de chaque cas.

Conclusion : une offre ne génère d’obligation qu’au vendeur, mais seulement lorsque l’offre est acceptée. À ce niveau, l’acheteur peut librement arrêter la vente.

Arrêter une vente immobilière au niveau du compromis

Une fois l’offre acceptée, vendeur et acheteur se retrouvent pour signer un compromis de vente. À ce stade, les deux parties s’engagent fermement à établir un contrat de vente.

Compromis de vente : définition et portée

Un compromis de vente est un acte juridique signé par l’acheteur et le vendeur définissant les clauses du contrat de vente à venir. Le compromis de vente est un avant-contrat. En vertu de la loi, le compromis de vente a toute la force obligatoire d’un contrat de vente. En principe, acheteur et vendeur ne peuvent plus annuler l’opération.

Cas dans lesquels la vente peut être arrêtée après la signature du compromis

Le compromis engage en principe les parties à la conclusion du contrat. Toutefois, il existe quelques exceptions :

Annulation sous 10 jours : la loi Macron donne la possibilité à l’acheteur le droit de se rétracter sous 10 jours à compter de la signature du compromis. Ce délai accordé par la loi correspond à une période de réflexion jugée nécessaire compte tenu de l’importance de l’opération. L’acheteur doit signifier le vendeur de sa rétractation par lettre recommandée avec accusé de réception.
Conditions suspensives : le compromis de vente peut contenir une condition suspensive. Il peut notamment soumettre la réalisation de la vente à la condition d’obtention d’un crédit immobilier. La lettre de refus du crédit arrête la vente immobilière. D’autres conditions, telles que la découverte de vices cachés, peuvent également être prévues dans le compromis de vente. Cliquez ici pour découvrir les vices cachés d’une maison.

Conséquences de l’annulation

L’arrêt d’une vente immobilière après la signature du compromis de vente emporte plusieurs conséquences :

Annulation sous le délai de rétractation : aucune pénalité n’est prévue. L’acheteur peut librement arrêter la vente sans avoir à dédommager le vendeur.
Annulation sous condition suspensive : ici également, aucune pénalité n’est prévue.
Annulation pour autres motifs : en dehors de ces deux cas, celui qui décide d’arrêter la vente doit verser des dommage-intérêts à l’autre partie. Le montant du dédommagement va de 5 à 10 % du prix de la vente.

Remarque : un compromis emporte le versement d’un acompte de 5 à 10 %. L’annulation de la vente dans les deux premiers cas emporte le remboursement de cet acompte.

Arrêter une vente immobilière après la signature de l’acte de vente

En principe, le contrat de vente est ferme et définitif. Les parties doivent honorer leurs engagements respectifs, à savoir le versement du prix et le transfert de propriété. Toutefois, il est possible d’arrêter, d’annuler la vente immobilière dans des cas bien précis.

Annulation de la vente pour vices de consentement

L’acheteur peut invoquer un vice de consentement pour annuler une vente immobilière. Cela est notamment possible en cas de :

Dol : le vendeur a sciemment caché des informations sur l’état du bien immobilier. L’acheteur ne découvre les faits qu’après la conclusion du contrat.
Erreur : cette fois, c’est l’acheteur qui s’est trompé sur les caractéristiques, les qualités, l’estimation de la valeur du bien immobilier. À titre d’exemple, l’acheteur pensait pouvoir transformer une ancienne usine en un immeuble d’habitation. Or, la municipalité refuse la demande de désaffectation.

Délai d’action : l’acquéreur dispose de cinq ans à compter de la découverte du vice du consentement pour intenter une action en annulation devant le juge.

Conséquences de l’annulation d’un contrat de vente immobilière

Lorsque qu’un vice de consentement a été observé et reconnu, le juge prononce la nullité du contrat. Cette nullité emporte :

La restitution du prix de la vente,
Le retour du bien dans le patrimoine du vendeur,
Le paiement d’une indemnité d’occupation lorsque le vendeur a été jugé de bonne foi.

Si vous avez des doutes à ce sujet, n’hésitez pas à demander conseil auprès d’un professionnel.