Airbnb : quel impact sur le marché immobilier ?

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Dernière mise à jour le : 13 octobre 2023 par Rénovation et travaux

Depuis l’apparition de plateformes comme Airbnb, qui permettent aux particuliers de mettre leurs logements en location saisonnière, les marchés immobiliers français et internationaux ont été affectés. Il faut dire que le principe même d’Airbnb entraîne des effets insoupçonnés : essor de la location saisonnière contre la location à long terme, gentrification touristique, logements perdus et impact sur l’industrie hôtelière… Découvrez l’autre côté de la location de vacances sur Airbnb.

« Airbnb » : qu’est-ce que c’est ?

Airbnb est une plateforme de location saisonnière ou de location à court terme. Besoin de louer une chambre quelques jours ou pour des vacances ? Il vous suffit de créer un compte pour louer un logement de vacances.

Sur Airbnb, vous pouvez aussi bien choisir entre une chambre chez le propriétaire ou bien un logement entier pour vos vacances, à louer seul, en couple ou entre amis.

Mais le caractère unique d’Airbnb est de permettre aux particuliers de louer très simplement leur logement, pour quelques jours ou quelques semaines. Si vous avez un logement ou une chambre que vous n’utilisez pas, il vous suffit de prendre quelques photos et de le mettre en ligne sur Airbnb, pour vous rapporter un revenu complémentaire parfois très avantageux.

Vous l’aurez compris : Airbnb vous permet de vous improviser hôtelier, en mettant à la location votre logement ou une partie de celui-ci.

Si le concept paraît très alléchant pour les propriétaires, cette alternative d’hébergement pas cher fait de la concurrence directe aux hôtels… et entraîne d’autres conséquences plus profondes sur le marché immobilier.

« Unfairbnb » : les limites d’Airbnb aux Etats-Unis

La plateforme Airbnb, et toutes les solutions de location saisonnière par des particuliers pour des particuliers, sont loin d’être anodines dans leurs effets sur le marché immobilier. Si on imagine bien que de telles plateformes entraînent une concurrence peu appréciée sur le domaine hôtelier, ce n’est que la partie émergée de l’iceberg.

En effet, l’entreprise américaine a déjà montré son impact délétère sur le marché immobilier dans certaines villes des USA. Le site « Unfairbnb » (en Français « Injuste Airbnb ») présente tous les problèmes qu’Airbnb a causé dans les quartiers résidentiels de Santa Cruz, en Californie.

Pour cette organisation, les soucis liés à la popularité d’Airbnb vont de la réduction du nombre de logements disponibles pour les locaux, jusqu’à la réduction du budget des écoles, en passant par la hausse du montant des loyers.

Cet enchaînement de conséquences est plus simple à comprendre qu’il y paraît. Quand les maisons sont utilisées pour de la location saisonnière, les logements prévus pour la location à long terme sortent du marché. Cela provoque l’augmentation du prix des loyers, car les logements disponibles sont moins nombreux alors que la demande en location reste la même.

Résultat : les locaux sont obligés de quitter la ville ou d’habiter en périphérie. Et quand il y a moins de gens qui habitent à long terme dans ces maisons, il y a moins d’enfants qui vont à l’école dans ce secteur. Conséquence : le budget des écoles se réduit, car il dépend directement du nombre d’enfants présents dans la commune de Santa Cruz. Au final, Unfairbnb accuse la plateforme américaine de chasser les locaux de leur propre ville, et de nuire non seulement au marché immobilier, mais aussi à la commune toute entière.

Airbnb : du tourisme à la gentrification

Un entretien avec Anne Cécile Mermet (spécialiste de la gentrification touristique), publié dans la revue Urbanités, évoque l’effet de plateformes comme Airbnb sur la gentrification en Islande. Un problème qui est aussi présent à Paris, Barcelone, Amsterdam et d’autres villes de l’Europe.

La gentrification était initialement le fait de voir un quartier populaire se muer peu à peu en quartier huppé, chassant les anciens habitants au profit de résidents plus riches et aux modes de vie différents. Avec Airbnb, le phénomène devient touristique, et on voit les touristes remplacer peu à peu les locaux dans le paysage urbain de certaines communes de France et du monde.

Avec l’apparition des plateformes comme Airbnb, les quartiers résidentiels se sont peu à peu transformés en réservoirs à touristes. Les résidents locaux et permanents ne sont pas habitués au rythme de vie touristique, et supportent difficilement les nuisances que le tourisme peut apporter. De même, les commerces destinés aux locaux sont peu à peu remplacés par des entreprises en rapport avec le tourisme, qui s’adaptent à une population composée d’une part majoritaire de touristes de passage. L’image du quartier est aussi prise en considération au moment de louer un logement. Des quartiers populaires et bien implantés se sont ainsi mués, en quelques années à peine, en lieu destinés aux touristes.

Par ailleurs, l’augmentation du prix des loyers ne permet plus aux foyers les plus modestes de se loger correctement dans les villes touchées par la gentrification touristique. Résultat : les locaux sont peu à peu “chassés” des centre villes, au profit des touristes issus des quatre coins du monde.

Ces différents défauts ne sont pas nécessairement liés au principe même de Airbnb (louer une chambre de temps en temps), mais surtout à la professionnalisation de certains bailleurs, qui est constatée depuis l’apparition de la plateforme.

Les investisseurs qui louaient auparavant des logements à long terme se sont ainsi transformés de gré ou de force en « hôteliers », qui possèdent parfois plus de 5 appartements dont le seul but est d’être mis en location sur Airbnb. L’opération est certes juteuse pour les propriétaires (et pour Airbnb, qui prend une commission au passage), mais peut s’avérer désastreuse pour le tissu social de certaines communes.

Quelles alternatives pour limiter le « syndrome Airbnb » ?

Heureusement, les gouvernements et les communes de France et d’ailleurs mettent peu à peu des mesures en place pour limiter l’effet d’Airbnb sur le marché immobilier local.

En Islande, par exemple, le gouvernement a décrété une loi qui ne permet aux propriétaires de louer leurs logements (ou une partie de ces derniers) que pour une durée limitée à 90 nuits par an.

Il est toujours possible de louer dans une limite plus large, mais cette possibilité est alors réservée aux personnes qui disposent d’une société de chambre d’hôte. Pour accéder à ce statut, le logement doit remplir les conditions sanitaires obligatoires et payer les mêmes taxes que l’hôtellerie, ce qui limite la concurrence déloyale. Malgré cette régulation islandaise, 60 % des annonces qui sont publiées sur la plateforme le sont en illégalité, d’où la nécessité de contrôles réguliers.

En 2015, la ville de Paris a réussi à faire en sorte que la taxe de séjour, obligatoire pour les hôteliers de la capitale, soit collectée directement par Airbnb et reversée à la mairie. De plus, la limite de location saisonnière dans les résidences principales a été fixée à 120 nuits par an en France et en Europe. Dans plusieurs villes de France (Paris, Bordeaux, Lyon…), les propriétaires doivent par ailleurs enregistrer leur bien meublé pour la location auprès de la ville. Autrement, ils risquent de recevoir une amende de 10 000 euros.

Une fois de plus : les communes doivent régulièrement effectuer des contrôles, car les propriétaires qui ne jouent pas le jeu sont encore nombreux, à Paris comme ailleurs. Si Airbnb a longtemps traîné la pâte au moment de faciliter et d’aider à réaliser ces contrôles, les législations de plus en plus strictes forcent le géant américain à exercer un contrôle de plus en plus fort sur les propriétaires qui mettent leur logement à la location sur la plateforme.

Airbnb et crise de logement en France

En janvier 2020, la fondation Abbé Pierre a publié son rapport annuel sur le logement en France. Dans ce rapport, la fondation estime que quatre millions de français n’ont pas de logement ou sont mal logés, et que quinze millions sont affectés dans différents degrés par la crise de logement. Les prix des loyers augmentent, et la difficulté de payer aussi. Les personnes qui sont mal-logées se trouvent par ailleurs dans l’impossibilité de recevoir du monde, ce qui peut les amener à l’isolation.

Naturellement, il ne faudrait pas attribuer toute la crise du logement à Airbnb… mais la plateforme y participe malgré elle, à sa manière. Heureusement, la législation avance et s’adapte peu à peu à l’impact de la location saisonnière sur le marché du logement. Pour preuve, des lois récentes renforcent les obligations de transmission des informations de la plateforme américaine aux communes. Désormais, Airbnb sera contrainte de transmettre, une fois par an, une liste complète des logements, le nom des propriétaires et toutes les informations relatives aux locations réalisées dans chaque commune.

Une manière pour les villes de contrôler plus facilement les propriétaires, et de décourager les investisseurs peu scrupuleux qui chercheraient à profiter du système Airbnb pour concurrencer les hôtels… avec toutes les conséquences que cela engendre.