Achat d’une maison et vente de l’ancienne : vos options

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Dernière mise à jour le : 5 mars 2024 par Rénovation et travaux

Vendre sa maison pour en acheter une autre est un projet d’envergure, qui ne se fait pas sur un coup de tête, même si vous êtes pressé. La difficulté d’acheter une maison quand on est déjà propriétaire est qu’il faut synchroniser la vente de l’ancienne maison avec l’achat de la nouvelle. Comment vendre et acheter une maison en même temps ? Cette question n’a pas de réponse toute faite. Il faut en effet évaluer toutes les situations, pour voir ce qui vous convient le mieux.

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Vendre et acheter une maison : les options

Rassurez-vous, nombreux sont les propriétaires qui ont déjà été face à la thématique de devoir acheter une nouvelle maison et vendre l’ancienne. Face à une telle situation (somme toute courante dans le milieu de l’immobilier), différentes options s’offrent à vous :

Vendre sa maison avant l’achat d’une nouvelle maison,
Acheter une maison avant de vendre l’ancienne.
Acheter une maison et conserver l’ancienne.

Faisons ensemble le tour des possibilités…

Vendre sa maison pour en acheter une autre

Dans cette première hypothèse, plusieurs inquiétudes peuvent freiner le propriétaire : est-ce qu’il va bientôt trouver une autre maison ou appartement ? Où va-t-il loger entre temps ? Comment va-t-il assurer les déménagements ou le stockage de ses meubles ?

Toutefois, vendre sa maison avant d’en acheter une autre peut aussi avoir des avantages, notamment une plus grande tranquillité d’esprit quant à la vente et à l’achat de vos biens immobiliers.

Pourquoi vendre sa maison avant d’en acheter ?

Si vous n’êtes pas pressé (à cause d’un déménagement, d’un besoin en capitaux, d’un divorce ou d’autres situations) il est vivement conseillé de vendre avant d’acheter.

Cette option est à choisir si :

Vous voulez trouver un logement plus confortable ou plus grand.
Vous êtes un senior et voulez acquérir un logement plus adapté à vos besoins.
Vous êtes un copropriétaire dans un immeuble collectif et souhaitez posséder votre propre maison.

Même si vendre sa maison avant d’acheter peut vous pousser à louer temporairement un bien, en attente du nouvel achat, c’est l’option la plus sûre financièrement.

Vendre sa maison avant d’acheter : les avantages

Plusieurs spécialistes en immobilier conseillent cette première option, car elle peut être plus rassurante pour le propriétaire (en particulier s’il n’est pas pressé de vendre).

Voici les principaux avantages de conclure la vente d’une maison avant d’acheter une nouvelle :

Le propriétaire a plus de temps devant lui : en vendant en premier, le risque d’avoir deux prêts hypothécaires à payer est éliminé. Le stress est aussi moindre, car on ne peut jamais être sûr quand on trouvera un acheteur. Et si on en trouve, est-ce qu’il va se rétracter ?
Cela permet d’attendre la meilleure offre d’achat : n’étant pas pressé par le temps (puisque vous ne risquez pas de commencer à payer un second prêt immobilier), vous êtes plus à même d’être difficile sur l’acquéreur, et vous n’aurez pas à « brader » votre maison.
L’établissement du budget se fait plus facilement : le profit obtenu lors de la vente peut servir de financement pour l’acquisition de la future maison. Vous êtes alors plus apte à effectuer la budgétisation, la recherche et la négociation du futur achat.

Il est clair que vendre avant d’acheter est la solution la moins stressante et la plus risquée. Si vous n’êtes pas pressé par le temps, ce sera donc la solution la plus sécuritaire.

Vendre avant d’acheter : les conseils

Voici quelques conseils qu’il faut prendre en compte pour ne pas faire d’erreur au moment d’acheter une nouvelle maison :

Évaluer son bien à juste prix : si le bien est vendu au prix du marché, il trouvera plus vite un acquéreur. Attention également à ne pas surestimer votre maison, car cela pourrait considérablement faire traîner la vente.
Aucune précipitation : si la maison a trouvé un acquéreur et qu’une promesse de vente a été signée, il faut garder à l’esprit que cet acheteur dispose de 10 jours pour se rétracter. Et le plus souvent, la transaction ne se réalise que s’il obtient son crédit immobilier. Ce n’est qu’une fois l’acte de vente de l’ancienne maison signé que vous allez pouvoir signer une promesse d’achat pour une nouvelle maison.
Préciser une clause conditionnelle lors de la vente du bien : si le marché est favorable au vendeur, vous pouvez éventuellement négocier un temps supplémentaire dans la maison. Ainsi, vous pouvez faire en sorte que la vente effective du bien immobilier n’ait lieu qu’au moment où vous emménagez dans votre nouvelle maison. Le vendeur peut aussi demander d’être locataire de son logement après la vente, durant un certain temps (contre un bénéficie financier pour l’acquéreur).

Naturellement, sachez ne pas être trop gourmand sur les négociations avec l’acquéreur. Il ne s’agirait pas de le décourager d’acheter votre maison !

Acheter une maison avant de vendre la sienne

L’autre option est d’acheter une nouvelle maison avant de vendre. D’un point de vue logistique, cette option peut s’avérer nettement plus pratique… mais elle est aussi plus risquée ! Quels sont ses avantages et les conseils pour réussir une telle transaction ?

Pourquoi acheter une maison avant de vendre la sienne ?

Il est possible d’acheter avant de vendre si on se trouve dans un marché immobilier vendeur (c’est à dire si votre bien immobilier est très recherché). Dans ce cas, une maison, si elle est évaluée à juste prix, trouvera rapidement un acquéreur.

Grâce à un prêt relai, vous pouvez même « anticiper » la vente de la maison, et être couvert par une banque pour l’achat d’une nouvelle maison.

Toutefois, pour ne pas se tromper, il faut connaître les tendances du marché immobilier et les gammes de prix pratiquées. Il est également conseillé de confier son projet à un spécialiste, tel qu’un courtier immobilier.

Le risque d’acheter avant de vendre est de vous retrouver avec deux emprunts immobiliers à rembourser, et/ou de devoir précipiter la vente de votre maison (au risque de devoir faire un effort important au moment de vendre).

Acheter avant de vendre : les avantages

Il existe certains avantages d’acheter en premier, puis de vendre ensuite.

On économise du temps : comme il y a déjà une nouvelle maison, on n’est pas obligé d’en louer une autre ou de chercher où habiter entre temps. On économise donc en déménagement. Il est aussi possible de s’occuper des éventuels travaux avant de s’installer.
On ne passe pas à côté d’une bonne affaire : quand on achète d’abord, on attend la bonne maison au lieu de se contenter de faire l’inventaire de celles qui existent sur le marché. Si vous avez un « coup de coeur », acheter en premier vous évite également de passer à côté de la maison de vos rêves.
On facilite la vente : en quittant votre ancienne maison, vous pouvez faciliter la vente de votre maison en laissant les clefs à l’agent immobilier. Une maison vidée de ses meubles aide par ailleurs à mieux visualiser les espaces (mais risque de rendre toute projection plus difficile pour les acquéreurs).

En terme logistique, acheter avant de vendre vous facilitera la vie. Mais avant tout, soyez certain que vous pourrez vendre facilement votre maison, au prix escompté.

Conseils pour acheter une maison avant de vendre la sienne

Si vous avez trouvé la perle rare, ne vous précipitez pas pour vendre votre maison, mais prenez le temps de la faire estimer par un professionnel.

Voici quelques conseils et pièges à éviter :

Le crédit relais est une solution à envisager, mais à utiliser avec précaution. Il s’agit d’un prêt de transition qui n’excède pas deux ans, et il est possible de l’utiliser jusqu’à ce que son bien soit vendu.
Pour mieux vendre son bien en peu de temps, il faut faire appel à un professionnel qui connaît le marché et qui peut vous conseiller. Le home staging est aussi à envisager.
Attention à ne pas surestimer votre maison actuelle. Si vous imaginez toucher plus d’argent sur la vente que vous n’en toucherez réellement, vous risquez de vous mettre dans une situation financière difficile.
Soyez sûr de votre marché. Il arrive parfois qu’une maison mette plus d’un an à se vendre ! Si votre maison est difficile à vendre, mieux vaut éviter de réaliser un prêt relai. De même, si vous n’avez pas une épargne solide, acheter avant de vendre pourrait vous mettre dans la difficulté.

Vous l’aurez compris, acheter avant de vendre est avant tout intéressant si vous êtes sûr à 100 % de votre estimation de maison, et si vous savez que votre logement pourra être vendu en quelques mois.

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Acheter une maison et conserver l’ancienne

N’oublions pas qu’il existe un troisième cas de figure : la possibilité d’acheter une maison sans pour autant vendre votre ancien bien.

Naturellement, cette option n’est possible que dans deux situations :

Si vous êtes riches et en mesure de réaliser un prêt immobilier sans vendre !
Si vous envisagez un projet d’immobilier locatif.

Le second cas est bien entendu le plus fréquent. Acheter une nouvelle maison peut être l’occasion de se lancer dans le locatif. Il s’agit alors de mettre en location votre ancien bien immobilier, et d’intégrer vos revenus locatifs à vos revenus globaux pour contracter un nouveau prêt immobilier pour la nouvelle maison.

Naturellement, cela n’est possible que si vous êtes prêt à vous lancer dans le locatif, et si votre ancienne maison a un potentiel locatif intéressant (avec un loyer nettement supérieur aux mensualités de votre prêt immobilier actuel). Un tel projet peut également retarder légèrement votre nouvel emprunt immobilier, ce qui peut être une contrariété.

Vendre et acheter : comment choisir ?

Vendre ou acheter en premier ? Il faut considérer chaque situation avant de se décider :

Si possible, il faut s’efforcer de faire coïncider la vente et l’achat, donc faire en sorte que les dates de signature soient rapprochées. Cela nécessite donc une bonne communication entre vendeur et acheteur, mais aussi une planification minutieuse (et un minimum de chance !).
Il faut également ne pas être trop optimiste sur la vente. Prenez le temps de contacter plusieurs experts, voire de tester le marché (en postant une première annonce immobilière). Surestimer le prix de vente d’une maison ou sa durée de mise en vente pourrait vous coûter cher si vous achetez avant de vendre.
Il faut également considérer l’état de ses finances, surtout si l’option achat avant la vente est choisie. Dispose-t-on des financements nécessaires pour pouvoir posséder deux logements en même temps ? Est-on sûr de pouvoir s’endetter à telle hauteur pour l’achat de la nouvelle maison ?

Pour réussir la vente et l’achat d’une maison en même temps, il n’y a rien de mieux que l’assistance d’un professionnel. Ce dernier pourra vous conseiller sur le montant de votre bien immobilier, sur sa mise en vente et mieux coordonner la vente et/ou l’achat de votre maison.